澳洲廢除負扣稅優惠，房產拍賣清空率跌破50%
N.R. Finch
澳洲工黨政府5月宣布取消負扣稅與資本利得稅折扣，全國拍賣清空率一個月內跌破50%，創疫情以來最低——逾半掛牌房產流拍，投資者大面積觀望，房價下行周期或延續至2027年。
這次稅改到底改了甚麼？
兩項核心變動：一是資本利得稅折扣2027年7月起取消；二是負扣稅（negative gearing，容許投資者將租賃虧損抵扣個人入息稅的制度）對存量住宅禁止適用。
這意味著→ 投資物業的兩大稅務「甜頭」同時消失——買入時不能抵稅，賣出時不能少繳稅。
直接影響逾200萬名投資性物業業主，約佔澳洲勞動年齡人口的10%。
拍賣市場冷到甚麼程度？
據Cotality數據，改革宣布後一個月內全國周末拍賣清空率跌至50%以下，為新冠疫情以來最低。簡單來說＝ 逾半掛牌物業拍賣時無人出價。
布里斯班Ray White經紀人Avi Khan稱，睇樓人數與競拍者數量均減半，清空率降至約30%–35%。
悉尼邦迪海灘附近一幢叫價520萬澳元（約364萬美元）的五房住宅拍賣時無人出價，拍賣師Clarence White稱「市場上每個人都在觀望」。
投資者在做甚麼？
悉尼投資者Kellie Adamson持有兩套合計約300萬澳元的住宅，表示已「徹底改變」買入策略，考慮轉向悉尼以外市場甚至商業物業。
昆士蘭投資者Shaun Craike估計其10套、總值約600萬澳元的投資組合因稅改已縮水約50萬澳元。
這反映出投資者並非恐慌拋售，而是集體暫停入市——稅改雖不追溯既有持倉，但已凍結了新增買盤。
誰的入市路徑被封堵了？
每年約6,500名「租住投資者」（rentvestors）——買入物業後自己租屋住、同時申報負扣稅的首次置業者——依賴這一制度入市，稅改後這條路將被封死。
27歲的悉尼rentvestor AJ Clores持有320萬澳元投資組合，表示短期內不會擴張，「大概要到2028年才會重新考慮，而且不會着急」。
這意味著→ 市場結構正從「投資者主導」轉向「自住買家主導」——但自住需求短期內難以填補投資需求退場留下的缺口。
樓價會跌多少、跌多久？
SQM Research預測悉尼2026年樓價最多下跌9%，墨爾本最多下跌7%；經濟學家普遍預期未來一年全國樓價跌幅在5%–10%。
SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，此輪下行周期「很可能延續至2027年」。
簡單來說＝ 拍賣降溫疊加利率上升，短期內看不到止跌訊號；2027年資本利得稅折扣正式取消前，市場實際出清節奏將是判斷「周期性回調」還是「結構性轉變」的關鍵驗證點。
對普通家庭意味著甚麼？
據AMP數據，澳洲約70%的家庭財富與住宅價值掛鈎。
這意味著→ 樓價下跌不只是投資者的賬面損失，而是直接拉低大多數家庭的資產負債表，進而壓制消費信心。
拜倫灣Sotheby's經紀人Nick Gill稱，「這是我見過的最大規模的市場修正」——這個判斷來自從業者而非分析師，反映的是一線體感。
Content is for reference only, not financial advice.