中國房地產危機五年未解，萬科去年虧損890億元
nashnova research
國有背景開發商萬科錄得890億元年度虧損創歷史紀錄，兩個財年合計虧超1300億元，顯示中國房地產五年下行週期遠未觸底，銀行壞賬風險正在累積。
萬科巨虧說明了甚麼？
萬科去年虧損890億元人民幣（約130億美元），創公司歷史紀錄；兩個財年合計虧超1300億元。
這意味著→ 連有國企背景的開發商都撐不住，行業困境比此前政策樂觀預期嚴重得多。
萬科並非民企，背後有政府隱性支持。簡單來說＝ 連「親兒子」都虧成這樣，整個行業的真實狀況只會更差。
三大巨頭怎麼一個接一個倒下？
恒大2021年爆發逾3000億美元債務違約，是中國規模最大的企業破產事件；2025年8月在港交所退市，股票歸零。
融創中國2022年違約，碧桂園2023年違約——三家頭部房企在三年內依次倒下，構成本輪危機的主軸。
這反映出問題並非某一家公司的管理失誤，而是整個行業商業模式的系統性崩塌。
這個泡沫是怎麼吹起來的？
中國現代住宅市場自1998年建立，此後城鎮人口擴張約4.8億，房價在截至2022年的約十五年間累計漲了約六倍。
房地產一度貢獻約四分之一的GDP，佔居民資產近八成。簡單來說＝ 大多數中國家庭的全部財富幾乎都壓在房子上。
繁榮背後是高槓桿模式：開發商預售未建成的房屋，大量借入境外資金，表外負債不透明。深圳房價相對居民收入的比值一度超過倫敦和紐約。
「三道紅線」為何反而引爆了危機？
2020年政府對開發商設定債務比率和現金持有量的嚴格限制，即「三道紅線」（限制房企負債率、淨負債率和現金短債比的三條硬指標）。同時要求銀行放緩按揭投放。
這意味著→ 高槓桿房企突然失去再融資能力，疊加疫情期間工地停工，資金鏈斷裂，直接觸發2021年恒大違約。
說白了＝ 政策本意是「慢慢放氣」，結果變成了「一針扎破氣球」。
救市措施管用嗎？
政府近期推出新一輪措施：面向中低收入家庭的按揭補貼，以及放寬非戶籍居民在主要城市購房。
但萬科的巨虧數據直接衝擊了「市場已回暖」的樂觀預期。這反映出目前的政策力度可能不夠。
真正的風險在下一步：房價持續下跌正將大量按揭推入「資不抵債」狀態（貸款餘額超過房產當前市值），銀行壞賬壓力隨之上升。
最壞的情況是甚麼？
分析人士警告：若房價進一步下滑，可能動搖中國金融體系的穩定性。
這意味著→ 當前的核心問題已不只是「房企能不能活」，而是能否阻斷房價下跌→銀行壞賬→信貸收縮→房價再跌的負反饋循環。
簡單來說＝ 居民財富縮水、銀行賬本惡化、經濟增長放緩——三件事正在互相加速，政策窗口在收窄。
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