中信證券：供平過租信號顯現，看好開發類及龍頭經紀企業
nashnova research
中信證券發表研報指出，一線城市部分二手樓月供已低於租金，認為這是樓價見底的重要信號，建議積極部署開發類公司和龍頭經紀企業。
「供平過租」究竟是甚麼？
「供平過租」（每月供款金額低於同類單位租金）是中信證券判斷樓價見底的核心指標。
這意味著→ 如果租金比供款貴，租客就有誘因轉向買樓，需求端會自發承托樓價。
簡單來說＝ 租樓花的錢比供樓還多，理性選擇自然是買樓——這股力量一旦形成，樓價就很難再跌。
報告援引七普數據：2020年城鎮家庭租房佔比21.1%，潛在轉化群體規模不小。
一線城市現在到了甚麼位置？
北上深平均租金已連續5個月環比上升；北京、上海、廣州、深圳租金回報率分別為2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。
9月29日新政（首套中小面積單位貼息一個百分點）落地後，以總價150萬元人民幣、商貸100萬元計，月供租金比從新政前的106%降至90%。
這意味著→ 貼息後北上廣深已臨近整體性供平過租，局部樓盤已經實現，接近2024年底香港出現的情形。
香港的先例能說明甚麼？
中信證券以香港作參照：香港2024年底局部實現供平過租，2025年3月後樓價止跌回升。
這反映出 一旦「供平過租」從局部擴展至整體，樓價企穩的概率會明顯上升。
簡單來說＝ 香港走過的路就是：月供比租金平 → 租客入市 → 樓價觸底反彈。中信認為一線城市正在重複這條路徑。
成交數據在驗證這個判斷嗎？
2026年9月，72個樣本城市二手樓成交量同比增長18.9%，高於6月的11.7%、7月的10.6%和8月的14.1%。
9月30日和10月1日新政後單日成交同比分別達31.7%和37.4%，市場活躍度進一步提升。
這意味著→ 需求側政策正在將「供平過租」的理論優勢轉化為實際成交量。
風險在哪裏？
部分中小城市雖已實現供平過租，但租金仍在下降，未必是樓價見底信號。
貼息政策存在範圍限制，貼息範圍外的物業仍距供平過租有一定距離。
開發商短期業績仍面臨下行壓力。這反映出 供平過租能否從局部擴展至整體，是判斷本輪樓價底部是否成立的關鍵驗證節點。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。