長實集團中期溢利升38%，物業利潤率跌至3.5%
Nashnova编辑部
長實集團上半年股東應佔溢利86.83億港元，按年升38%，但核心推力來自出售英國資產的一次性收益——物業發展利潤率反跌至3.5%，意味着主營業務的賺錢能力正被高地價蠶食。
利潤升近四成，錢從邊度嚟？
上半年收入403億港元，按年增59%；股東應佔溢利86.83億港元，按年增38%。
增長的核心支撐是一筆一次性收益：出售英國合營企業錄得97.87億港元溢利。這意味著→ 若撇除這宗交易，經常性利潤實際上是收縮的。
簡單來說＝ 份成績單睇落靚，好大程度靠賣資產撐起，唔係靠賣樓賺返嚟。
賣樓收入翻了兩倍，利潤率點解反跌？
已確認物業銷售收入216億港元，係上年同期73.66億的近三倍，主要來自香港項目Blue Coast及Blue Coast II入賬。
但物業發展利潤率僅3.5%。管理層解釋：呢兩個項目地價成本高，拉低整體利潤率；波老道項目利潤率健康且售價創新高，但未能扭轉大局。
這意味著→ 收入規模同利潤質素出現「剪刀差」——賣得多，但每一蚊賺得少。
樓市前景點睇？
管理層表示今年以來樓市成交同價格均穩健增長，尤其豪宅需求突出。
但同時發出風險警示：若樓價波動或利率上升，樓市走勢將放緩。
簡單來說＝ 管理層對當前樓市審慎樂觀，但視利率為最大不確定因素。
資產減值有幾嚴重？
房地產投資信託及投資物業公平值分別減少2.55億及14.6億港元。
對聯營公司匯賢產業信託減值高達60.23億港元。這反映出集團在商業地產領域的資產質素仍在承壓。
扣除借款後，集團持有現金淨額219億港元；總借款438億港元，較去年底減少76億，還款期分散在約十年內。
賣咗英國資產賺近百億，點解唔派特別股息？
集團未有派發特別股息。管理層稱董事會無討論派發特別股息，但認為回購股份亦係提升股東長遠價值的方式。
這意味著→ 管理層傾向將資金留喺手，以回購代替一次性派息，保留投資彈藥。
主席李澤鉅強調集團秉持穩健原則，會嚴謹物色有潛力的投資項目；特別項目總監趙汝成表示將堅守財務紀律，優先尋找可帶來穩定經營現金流的項目。
下半年睇乜？
一次性出售收益已於上半年確認，下半年唔會再有呢筆進賬。這意味著→ 下半年經常性盈利能否撐住，係檢驗全年業績質素的關鍵。
匯賢產業信託的減值能否收窄，將直接影響全年淨利潤表現。
寫字樓方面，長江集團中心二期成本較低，集團可以「耐心等」中環租賃市場復甦；酒店入住率約90%，旅遊市道穩步改善。
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