證監會發布十二條意見支持房地產資本市場融資
Nashnova编辑部
中國證監會8月28日發布十二條意見，系統重構房地產融資制度——核心轉變是從看企業信用到看具體項目，這意味著→ 房企能否融到資金，將取決於手上項目的質素而非公司招牌。
這十二條到底要解決甚麼問題？
過去房企融資主要靠主體信用——公司名頭大、評級高就能借到錢。這意味著→ 一旦行業下行，信用塌方會拖垮整條融資鏈。
新規的核心轉變：融資審核從「看公司」轉向「看項目」。簡單來說＝ 即使公司整體吃緊，只要某個具體樓盤合規、有現金流，就有可能單獨取得融資。
《意見》同時明確一視同仁滿足不同所有制房企的融資需求，不再區分國企民企。
股權、債券、REITs——三條融資渠道怎樣放開？
股權融資：上市房企可向特定對象定向增發，募資須投入符合政策的市場化項目；收購涉房資產時可用股份、定向可轉債、現金等工具組合操作。
債券融資：允許房企發行公司債並滾動續發存量債券；鼓勵發行CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）和ABS（不動產資產支持證券），並引入擔保和信用保護工具為房企增信。
REITs（不動產投資信託基金，將物業收租的收益打包成可交易的基金份額）：支持租賃住房、城市更新項目發行REITs或擴募；同步推進不動產私募基金試點，引機構資金入場。
「基於項目」的監管，具體卡哪些關口？
再融資重點看企業內控制度是否健全、項目是否合法合規。簡單來說＝ 不是查你報表好不好看，而是查你這個具體項目手續齊不齊。
債券發行重點審募投項目的合規性、預期收益和資金需求是否合理。
REITs發行重點審項目權屬是否清晰、營運模式是否成熟。這反映出監管層正在把審核顆粒度從「公司級」下沉到「項目級」。
資金去向怎麼管？違規怎麼罰？
募集資金實行穿透式監管（追蹤每一筆錢的最終去向），嚴禁控股股東、實控人違規佔用。
保薦人、債券受託管理人、REITs管理人和託管人須逐筆核查資金流動和投向。
對欺詐發行、信披造假、挪用募資，明確「零容忍」，並加大對系統性、團夥性造假的懲戒力度。
風險防範和退市怎樣安排？
建立「四早」機制——早識別、早預警、早暴露、早處置，並加強股、債、基三個市場的監管聯動。
退市方面：平穩有序推進上市房企退市監管，暢通多元化退市渠道。這意味著→ 不會一刀切強退，但也不會無限拖延「殭屍」房企。
對已違約債券，配合地方政府推動處置出清，並研究完善違約風險化解工具箱。
後續最值得盯的驗證點是甚麼？
證監會表態「發展與規範並重」，但政策能否落地取決於兩個關鍵變量：多渠道融資能否真正傳導到項目層面，以及「基於項目」模式的實際推進節奏。
說白了＝ 文件已經打開了門，但錢能不能流到具體工地上、流多快，才是檢驗這十二條含金量的真正標尺。
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