DWS旗艦房地產基金限贖90%，德國開放式地產基金承壓
nashnova research
德銀旗下DWS對43億歐元旗艦地產基金實施90%贖回取消，這意味著德國千億歐元開放式地產基金行業的流動性危機已從邊緣蔓延至頭部機構。
發生了甚麼事？
DWS宣佈旗艦基金「Grundbesitz Europa」僅兌付投資者贖回申請的10%，其餘90%直接取消，措施本周二生效，暫定執行12個月。
這意味著→ 投資者每申請贖回100歐元，實際只能拿回10歐元，其餘資金被強制留在基金內。
DWS援引的是德國今年新增的監管條款，目的是避免基金被迫完全暫停贖回——簡單來說＝先主動「限流」，免得之後被迫「閂門」。
這隻基金為甚麼撐不住？
三重壓力同時擠壓：贖回申請持續湧入、資產出售進展緩慢、借貸水平逼近法定上限。
基金今年以來淨資產價值已下跌逾10%，資產縮水反過來加劇了贖回恐慌。
這反映出一個惡性循環：樓價跌→淨值跌→投資者想走→基金被迫賣資產→壓價→淨值再跌。
投資者現在有甚麼選擇？
不願等12個月的投資者可在斯圖加特證券交易所直接賣出基金份額。
但代價不小：目前二級市場交易價約為官方贖回價值的一半。
說白了＝急着走的人要打對折才能脫手，等於用50蚊賣掉值100蚊的東西。
整個德國地產基金行業狀況如何？
DWS旗下三隻開放式地產基金均遭投資者出逃，是德國同類基金中受創最重的機構之一。
據德國聯邦銀行數據，行業自2024年初以來已累計淨流出近180億歐元。
部分小型基金今年已完全暫停贖回，其他基金則競相出售資產應對。這意味著→ 整個約1000億歐元的行業都在經歷樓價下行與流動性的雙重擠壓，DWS的限贖只是最新一個信號。
DWS管理層怎樣回應？
歐洲零售房地產投資組合管理負責人克里斯蒂安·貝克爾（Christian Bäcker）表示：「我們意識到啟動贖回限制可能給投資者帶來財務困難，對此深感遺憾。」
他同時稱此舉旨在讓基金能夠「通過有序的出售流程創造流動性，並有望在未來實現合理回報」。
這反映出管理層的核心邏輯：寧可現在限流、慢慢賣資產，也不在恐慌中賤賣——但投資者是否收貨，仍有待觀察。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。