歐洲商業地產交易跌至2009年來最低

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歐洲商業地產第三季度成交額降至約430億歐元，辦公樓交易創2009年金融危機以來新低——利率再度收緊正把整個市場推向估值谷底，買賣雙方僵局加劇。

交易量跌到了甚麼程度？

第三季度整體成交約430億歐元，是2023年以來最低；剔除2023年Q3後，則為2013年以來最低。

辦公樓交易額按年降三分之一至88億歐元，創2009年Q3以來最低——上一次跌到這個水平，正值全球金融危機後的估值谷底。

明晟（MSCI）分析師湯姆·利希形容，這是「歐洲房地產市場有紀錄以來表現最疲弱的時期之一」。

核心原因是利率環境再度收緊。歐洲央行2022年啟動快速加息後，近期又因中東戰爭引發的通脹壓力開啟新一輪加息。

這意味著→ 融資成本被連續推高，資產估值同步受壓——買家算不過數，交易就做不成。

債券孳息率急升又疊加一層不確定性，令本已面對地緣政治衝擊的市場雪上加霜。

法國和德國跌幅最劇烈，成交量按年均下滑近50%。

法國尤其多重承壓：借貸成本攀升、生活成本抗議、明年大選前的政治緊張、以及市場對法國政府處理債務意願的疑慮——風險溢價被一齊推高。

英國相對有韌性，工業地產和公寓需求支撐下，成交量降幅僅略超10%。簡單來說＝同樣是歐洲，英國靠「仲有人想買」撐住了，法德則是買家幾乎消失。

原本預計啟動的辦公樓出售項目被撤出市場；同時各類資產的買賣雙方正就價格重新談判，以反映上升的借貸成本。

倫敦開發商LS Estates行政總裁馬克·斯韋特曼表示，投資者普遍處於「規避風險」狀態——通脹推高建設成本，承包商和分包商的破產潮令項目可行性存疑。

「每個人都在遭遇工期延誤和成本通脹，沒有一個項目能按時完工，有些已經遲了一年多。」這反映出不只是需求端冷，供給端也在收縮。

利希指出，一直等待估值回升至2022年前水平的業主，現在可能不得不接受「他們認為能賣出去的價格，而非可能賣出去的價格」。

簡單來說＝賣家的心理價位仍停在兩年前，但市場已經變了；邊個先認清現實，邊個才能成交。

退出窗口能否打開，取決於業主是否接受當前定價；而新一輪加息週期的終點，將是這一判斷的核心驗證節點——利率不見頂，僵局就不會破。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。