房利美房地美多戶住宅逾期率升至多年高位
nashnova research
房利美與房地美8月數據顯示，多戶住宅嚴重逾期率均處多年高位，其中房地美逾期率已超過大衰退時期峰值——租戶收入縮水疊加利率飆升，公寓貸款市場的壓力正在加速暴露。
逾期率究竟有多高？
房地美8月多戶住宅嚴重逾期率（逾期60天以上）報0.64%，高於7月的0.60%，自今年2月起持續上行。
這意味著→ 該數據已超過2011年8月前期峰值0.35%，創逾二十年新高，比大衰退最差時還嚴重。
房利美8月逾期率為0.57%，較7月小幅回落，但仍遠高於2022年12月的0.24%——兩年多時間翻了一倍以上。
這兩家機構在市場裡有多大分量？
房利美與房地美合計持有或擔保的多戶住宅抵押貸款及 MBS（抵押貸款支持證券，將一批房貸打包成可交易的債券），約佔全美多戶住宅市場總量的23%。
它們是僅次於商業銀行和儲蓄機構的第二大持有方，2026年還大幅擴張，預計承接了近半數新發公寓貸款。
這意味著→ 這兩家機構的逾期率不是邊緣信號，而是整個公寓貸款市場健康程度的核心溫度計。
租戶為甚麼還不起錢？
城市研究所數據顯示，2025年五分之一的租房家庭出現晚付或未付租金，佔比從2024年的16.5%升至歷史最高。
簡單來說＝ 每五戶租房家庭裡就有一戶交不起或拖欠房租，而且困難集中在中等收入群體——不是最窮的人撐不住，是中間層也開始撐不住了。
勞工統計局數據印證：過去五個月通脹調整後的小時平均工資同比持續為負，居民實際購買力在縮水。
利率飆升怎樣堵死了退路？
10年期美國國債收益率近一週內從4.6%急升至逾5.2%，30年期固定利率單戶住宅抵押貸款利率升破7.4%，部分觀察人士預計年內或進一步升至8%。
這意味著→ 對已經陷入困境的多戶住宅業主來說，「以貸還貸」（借新貸款償還舊貸款）的空間正在快速收窄。
簡單來說＝ 以前公寓樓主還能靠再融資把問題往後拖，現在利率漲得太快，新貸款比舊貸款還貴，退路被堵死了，過度槓桿化的業主將加速暴露風險。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。