高盛：中國房產預售制改革將致土地出售收入下降30%
nashnova research
高盛將中國土地出讓收入跌幅預測由20%上調至30%，與今年首七個月實際數據吻合；預售制轉現樓銷售正從根本上重塑地方財政根基。
預售制改革到底改了甚麼？
過去開發商賣的是「樓花」——樓還未建好，買家已經付了全款；開發商拿這筆錢再去買地、再起樓，循環滾動。
現在政策要求轉向現樓銷售：買家只需付小額訂金，若開發商未能如期交樓，買家有權退出合約。
這意味著→ 開發商不能再「先收錢、後起樓」，現金流被大幅壓縮，買地能力直接縮水。
地方政府的收入受多大衝擊？
高盛經濟學家王立升將土地出讓收入跌幅預測由20%上調至30%，壓力預計延續至2027年甚至更久。
財政部數據印證了這一判斷：今年首七個月，全國土地出售收入按年下跌30.8%，至1.2萬億元人民幣（約1,790億美元）。
簡單來說＝ 地方政府過去靠賣地撐起近三成收入，這條路正在急速收窄。
最壞情況能有多差？
高盛預計，由2021年年中高峰計起，土地出讓收入最終可能累計下滑多達90%。
這意味著→ 土地財政並非「暫時低迷」，而是正經歷結構性萎縮，地方政府必須另覓收入來源。
這反映出一個更深的信號：中國正主動拆解「賣地—起樓—再賣地」的舊循環，但拆解的代價由地方財政承擔。
代價這麼大，為何仍要推改革？
預售制長期被視為房地產過度供應與開發商債務堆積的源頭——開發商靠預售款不斷拿地擴張，槓桿愈加愈高。
數年前大量爛尾樓引發買家大規模「斷供」抗議，倒逼政策層從根源切斷這一循環。
簡單來說＝ 改革的邏輯是「短期痛、長期穩」——犧牲開發商的現金流與地方的賣地收入，換一個不再靠樓花泡沫運轉的市場。
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