高盛專家：2027年3月起中國新房供應或短缺12至18個月
nashnova research
易居院長丁祖昱在高盛電話會上判斷，現房銷售改革將導致2027年3月至2028年9月新房供應出現12至18個月的顯著缺口，這為近期地產板塊行情提供了基本面支撐。
政策到底改了甚麼？
住建部明確表態：房地產已進入存量時代，新項目須優先現房銷售，預售項目須完善資金監管。
這意味著→ 開發商不能再「邊蓋邊賣」快速回款，賣房必須等房子蓋好或接近蓋好。
數據佐證：二手房交易佔比從2020年的27%升至2026年前8個月的52%，首次突破50%。
簡單來說＝ 市場已經在用腳投票——過半買家選了二手房，政策只是順勢推了一把。
供給收縮怎麼分階段？
短期（現在到2027年春節前）：開發商趕在8月28日前批了一波預售證，庫存暫時夠用，供需基本平衡。
中期（2027年3月至2028年9月）：新地塊須封頂後才能預售，按揭款須竣工後才撥付，開發商加快施工的動力驟降，新增可售庫存出現明顯缺口。
長期：開發商逐步適應新模式，供給節奏重新趨穩；二手房交易將進一步填補新房缺口。
這意味著→ 真正的供給「空窗期」集中在中期那12至18個月，這段時間是地產行情的核心驗證窗口。
誰最受益？
丁祖昱認為中端國企開發商具備相對優勢——規模適中、國資背景穩健、歷史擴張克制。
這反映出 大型國企收縮拿地、弱勢民企退出後，中間地帶的玩家反而拿到了空間。
強區域性本土房企也可能受益：在低線城市進一步強化區域優勢，部分企業市場份額有望超過20%。
開發商的生意邏輯怎麼變？
工作重心從「搶預售」變成「搶竣工」：18層以下住宅竣工周期有望壓縮至約18個月，11層以下約12個月。
簡單來說＝ 過去比誰賣得快，現在比誰蓋得快、蓋得好。
營銷職能重要性下降，市場研究和產品開發權重上升——產品力成為新的競爭壁壘。
這個判斷靠譜嗎？
供應缺口能否在2027年3月如期出現、持續時長能否達到預期，是檢驗本輪行情邏輯的核心節點。
丁祖昱預計四季度一手房市場將同比明顯增長，「金九銀十」旺季特徵仍將延續。
這意味著→ 短期數據如果持續向好，市場會更傾向相信中期供給缺口的判斷；反之則需要重新評估。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。