高盛：中國房地產2027至2035年四大轉折點預測

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高盛基於18城逐項目庫存分析，預測中國樓市將經歷四個轉折點，核心判斷是供給收縮快於需求收縮，支撐樓價2029年企穩——滬深兩年累計漲幅預測從15%上調至20%。

四個轉折點分別是甚麼？

高盛把2027至2035年的樓市路徑拆成四步：2028年新盤可售項目大幅減少、2031年土地銷售加速下降、2032年新開工和地產投資觸底回升、2030年結構性需求加快下降。

前三個都在供給側，第四個才是需求側。這意味著→ 供給先塌、需求後跌——中間的時間差就是樓價企穩的窗口。

簡單來說＝能賣的樓先變少，買樓的人後來才變少；賣方比買方更早退場，所以價格有支撐。

全國未售住宅庫存約65億平方米、可售貨值約44萬億元，但當中約34%屬於「停滯」庫存——開發前景差、流動性受限，難以變成真正能賣的樓盤。

2025年8月推行現樓銷售（交樓後才能賣的新模式）後，開發商不能再「樓花預售」，新盤可售項目將在2028年大幅減少；一線城市更快，2027年已開始。

這反映出表面上庫存龐大，但真正能上架的樓盤遠少於總量——有效供給才是定價的錨。

300城土地銷售額將從2026年的約1.7萬億元降至2035年的400億元；2031、2032年各同比下降約50%。

新開工2031年降至2026年水平的約一半，地產固投2027至2029年平均約4.7萬億元，僅為峰值的三分之一。

拆除重建需求（舊樓拆掉重蓋）預計2032年加速，届時新開工和固投將觸底回升。這意味著→ 2032年是判斷行業能否由「收縮」切換到「更新」的關鍵驗證點。

城鎮化率和戶籍家庭住房自有率分別趨近70%和95%高位，結構性住房需求約2030年起加速下降。

高盛對2027至2035年整體需求的新預測較此前低約16%；拆除重建有望幫助總需求在2032年後穩定在每年約8億平方米。

簡單來說＝大多數城市人口已有樓，新增剛需愈來愈少；未來支撐市場的不是「第一次買樓」，而是「舊樓換新」。

新盤銷售面積2027至2029年分別同比下降10%、25%、20%，銷售額降幅更大：12%、27%、20%。2033年起每年再降百分之十幾到二十幾。

新盤價格2027至2028年每年跌3%，2029至2030年趨於持平，2030年起每年溫和升3%。二手樓價拐點滯後新盤約一年。

二手樓佔全部交易的比重將從2026年的53%升至2035年的約75%。這意味著→ 未來樓市的主角從開發商轉向二手業主。

招商蛇口從「中性」上調至「買入」，綠城中國從「買入」下調至「中性」；維持中國海外發展、華潤置地、中國金茂「買入」，新城、萬科A/H「賣出」。

高盛的選股邏輯：可售資源多、高能級城市敞口大、槓桿率低的開發商最能適應變局；民營開發商在2027至2029年面臨較高的債券償付壓力，風險更大。

下行風險：大規模資金注入或現樓銷售執行受阻→可售供給增加。上行風險：融資收緊或供給缺口大於預期→價格支撐更強。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。