高盛：美國房市2027年將進一步承壓

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高盛經濟學家沃克預計，美國房市在連續三年停滯後，2027年交易量將進一步下滑——核心原因是利率鎖定效應令絕大多數業主「換唔起樓」，對買樓及換樓群體而言，短期內看不到轉機。

美國房市到底「卡」在邊度？

新屋動工與成交量已連續三年基本持平，按揭利率維持在7%以上。

沃克指出，按揭利率已較今年2月低位上升近1.5個百分點，負擔能力壓力正在加劇。

這意味著→ 房市並非「暫時冷卻」，而是被高利率鎖死——買家買唔起，業主亦唔願郁。

利率鎖定效應（rate lock-in effect，指業主因持有低息舊貸款而不願換樓的現象）是當前市場的核心結構性障礙。

超過95%的按揭借款人持有低於當前市場利率的貸款，其中65%的人利率比市場利率低逾2個百分點。

簡單來說＝ 2020—2021年大批業主鎖定了超低利率，而家換樓意味著放棄低息舊貸、背上高得多的新貸款——每月供款可能多出幾百甚至上千美元，所以絕大多數人揀「唔郁」。

預計2027年美國成屋銷量約390萬套，略低於2026年水平，較2019年低約26%。

這意味著→ 高盛認為交易量唔止唔會反彈，仲會繼續小幅下滑——距離疫情前的正常水平差距依然巨大。

供應端：住房供應雖有所增加，但按歷史標準衡量仍然偏緊；可調利率按揭（ARM，利率隨市場浮動的貸款）佔比僅約8%，規模有限。

需求端：人口結構趨勢向好、收入增速有望超過通脹，但基於調查的置業意欲近幾個月已大幅下滑，移民減少亦拖累新家庭組建速度。

這反映出供需兩端都缺乏突破口——好消息被壞消息對沖，市場難以自發走出僵局。

道富SPDR標普住宅建築商ETF年內已下跌9%，iShares按揭房地產ETF年內跌幅達24%。

這意味著→ 資本市場已經在為「房市持續低迷」定價，尤其是與按揭直接相關的板塊跌幅最深。

高盛的結論好明確：市場活動能否回暖，取決於按揭利率何時實質性回落——在此之前，負擔能力壓力唔會消退。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。