港銀行持有待售房產升至四季度高位，一手私樓潛在供應回升至10萬個
nashnova research
香港銀行掛牌待售住宅第三季度達262個，創四個季度新高；同期一手私樓潛在供應回升至10萬個——二手市場正被兩頭擠壓。
銀行手上積壓了幾多賣唔出嘅樓？
第三季度末銀行掛牌住宅262個，較上季增加30%；單季淨增61個，是2022年四季度有紀錄以來最大單季增幅。
積壓最集中的價位是1000萬至2000萬港元，這個區間的銀主盤（銀行收回、掛牌轉售的抵押物業）存量一個季度翻了超過一倍。
這意味著→ 中端價位的二手樓最先「賣唔郁」，買家正被新盤吸走。
點解這些樓越來越難賣？
中原地產分析指出：發展商以激進低價推售一手新盤，將買家從二手市場抽走。
簡單來說＝ 發展商打價格戰，二手樓同銀主盤變成被忽略的一邊。
新增掛牌量遠超實際成交量，庫存因此越堆越高。
一手新樓的潛在供應有幾大？
截至9月底，未來三至四年一手私樓潛在供應回升至10萬個，較6月底增加4000個。
其中：已落成未售1.9萬個 + 在建未售6.2萬個 + 已批地可隨時動工1.9萬個。
這意味著→ 即使唔再批新地，市場上等住賣的新樓已經夠多，供給壓力短期唔會消退。
起得快定賣得快？
第三季度住宅落成僅1700個，環比驟降73.4%，同比降48.5%——落成節奏明顯放慢。
但施工端同比增幅達約2.5倍，前三季度累計施工1.25萬個，同比增81.2%。
簡單來說＝ 樓還在大量開工，但交付速度已經放慢，未來幾個季度這批在建樓將集中入市。
這對香港樓市意味著甚麼？
銀主盤創新高 + 一手潛在供應擴張，兩股力量同時擠壓二手市場。
這反映出香港住宅市場的供給壓力正在多個層面疊加：銀行端、發展商端、土地端同步釋放存量。
關鍵觀察點：二手市場能否在發展商持續「以價換量」的競爭下恢復成交動能——如果不能，銀主盤積壓還會繼續走高。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。