華創張瑜：地產新政六維影響，土地收入與貸款發放均承壓
nashnova research
8月28日多部委集中出台地產新模式制度文件，華創證券張瑜團隊從財政、居民、房企、銀行、經濟、房價六個維度拆解影響——土地出讓收入和銀行貸款投放是承壓最明顯的兩條線。
財政的錢從哪來？土地收入要被拉長和壓薄
新政允許房企分期繳納土地出讓價款，具體比例由市縣政府決定，這意味著→ 地方政府收到同一筆土地款的周期變長，現金流節奏被打亂。
現房銷售（房子蓋好才能賣）令房企資金周轉放慢，為保項目回報率，土地出讓價格可能需要下調才能吸引開發商拿地。
2025年地方土地出讓收入為4.15萬億元，若這筆收入縮水而其他來源不補，財政支出增速將承壓。
報告提示需關注地方稅調整、政府債發行等替代資金來源——簡單來說＝ 土地收入少了，錢得從別的口袋找。
買樓的人處境變了嗎？付款推遲，爛尾風險大幅降低
現房銷售項目推行定金制：拿到施工許可後只收少量定金，個人房貸在銷售備案後才發放。
預售項目的個人房貸須在項目竣工備案後才能發放——這意味著→ 銀行的錢不再提前進入未建成的項目，買樓者面臨的交付風險從根本上降低。
簡單來說＝ 以前是「先畀錢、再等樓」，現在變成「先見到樓、再畀大頭」。
房企還能玩高周轉嗎？不能了，得自己掏本金
舊模式下，假設項目總房款為1、土地成本0.6、開發成本0.3，預售回款即可覆蓋全部成本甚至有餘力投下一個項目。
新政現房銷售下，開工第一年房企到手資金僅約0.15（定金0.05 + 貸款0.1），而當年須付土地成本0.2，缺口約0.05。這意味著→ 房企必須以自有資本金填補缺口，「空手套白狼」的高周轉模式終結。
經營風險亦變了：舊模式預售即鎖定收入；新模式主要房款竣工後才到手，若屆時樓價波動大，收入存在不確定性，包括未售房源售價變化和已收定金房源的違約風險。
銀行會怎樣？存款端和貸款端同時放緩
存款端：報告用「滾動12個月新增居民存款/新增M2」衡量居民存款活化程度（活化程度越高＝居民的錢越多地流向投資和消費，而非淤積在銀行）。
以2025年數據測算：期房銷售額5.3萬億，原首付比80%、現房定金比5%，居民存款活化速度將放緩約14.9個百分點。簡單來說＝ 更多錢淤積在居民存款裡，短期不利於權益估值。
貸款端：購房貸款發放時點大幅延後，開發貸須按建設進度分批發放——整體貸款投放節奏明顯放緩。
經濟和樓價往哪走？兩股力量方向相反，細節決定結果
地產投資：開發商拿地將趨於謹慎，但現房銷售是否全面推行、土地分期方式等細節未明，後續變化難以判斷。
城市更新：新政要求項目貸款須有充足經營性收入覆蓋本息，且貸款資金不得用於繳納土地出讓金及前期拆遷安置——這反映出政策在堵城市更新項目的資金空轉。
樓價：供給側，拿地謹慎→新房供給放緩→有助消化庫存（截至7月現房庫銷比7.21個月，歷史偏高）。需求側，付款方式更友好或提升置業意欲，但財政承壓→經濟需求走弱→壓制居民收入→不利樓價。兩股力量方向相反，最終取決於政策細節落地。
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