KKR、AEW折價出售中國商業地產資產
Miles Bennett
KKR與AEW正以原價五至六折拋售在華商業地產，預計僅能覆蓋銀行貸款，股權層面將大幅虧損——這是外資系統性撤離中國商業地產的最新信號。
兩家機構打算賣甚麼、虧多少？
KKR計劃處置在華九個項目，包括2021年底購入的北京郊區約3000套高端公寓，以及上海外灘沿線一家中檔酒店。
AEW尋求出售北京HeXa國際廣場寫字樓、京IN國際中心混合用途項目，以及上海陸家嘴的浦發銀行大廈。
兩家均預計成交價僅相當於買入價的50%–60%，賣樓回款只夠還銀行貸款，股權投入（自己掏的錢）基本歸零。
外資在中國商業地產到底投了多少？
據MSCI Real Capital Analytics數據，過去約十五年，外資在中國寫字樓、倉儲、購物中心及數據中心累計投入近1400億美元。
這意味著→ 這不是一兩家機構的個別判斷，而是一個千億美元級別資產池正在集體尋找出口。
簡單來說＝ 外資曾把中國商業地產當作長期增值資產來配置，現在整個邏輯反轉——從「買入並持有」變成了「打折也要走」。
為甚麼2019年前後入場的投資者最慘？
2019年前後中國寫字樓估值處於歷史峰值，高位買入疊加其後經濟增速放緩與供應過剩，租金和資產價值持續下行。
滙豐與渣打已就商業地產貸款組合計提數億美元撥備；去年，渣打牽頭的貸款方在上海一處貝萊德旗下基金持有的寫字樓出售中虧損逾10%，該項目折價超過40%。
這反映出問題不止於業主端——銀行的貸款賬本也在承壓，損失正沿著「業主→貸款方→銀行撥備」鏈條向上傳導。
KKR是不是全面撤離中國？
並非如此。KKR在中國私募股權領域仍保持活躍，現有十餘項投資，包括字節跳動、江蘇裕灌農業和卡瑞健康。
KKR去年還在中國設立了首隻人民幣基金，從平安資本等中國機構投資者處募資。
這意味著→ KKR的動作是「選擇性撤退」——砍掉虧損的地產倉位，保留甚至加碼股權投資。但商業地產的大幅折價出售，會不會拖累外資對中國資產的整體風險偏好，仍是一個未決問題。
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