摩根士丹利：中国房地产拐点初现，还是昙花一现？

自3月以来，二手屋成交意外反弹，关于中国房地产是否将出现转捩点的讨论再度升温。

摩根士丹利喺5月20日发布嘅最新报告中给出咗审慎嘅答案：建议等待更多明确信号，因为第一阶段嘅估值修复已计入成交持续增长嘅预期。

反弹真实存在，但持续性存疑

摩根士丹利承认，近期二手屋成交嘅强劲反弹或者表明部分一二线城市最差嘅时期已过。

然而报告同时列出咗对持续性持怀疑态度嘅几大理由：宏观同房地产指标改善有限；新屋同二手屋走势出现分化，二手屋成交回暖可能通过更具竞争力嘅定价蚕食新屋销售，而唔系带动整体需求扩张；买楼者信心仍然偏弱，一二线城市预期楼价下跌嘅居民比例甚至较2025年3月进一步上升。

摩根士丹利将2026年全年总销售量预测上调3至4个百分点至同比基本持平，预计2027年将出现低单位数百分比嘅下降，喺呢段期间楼价月环比仍然会呈现持续但温和嘅下行趋势。

报告将5月至8月定为验证转捩点是否真系形成嘅关键观察窗口，建议投资者密切跟踪中介门店来访量、二手屋挂牌量同挂牌价、成交结构以及租金水平。

若下半年销售维持强劲，二手屋价格可能转为月环比上涨，但所需时间或者长过2014至2015年复苏周期——嗰时一线同二线城市喺成交量反弹后分别约3个月同9个月实现价格环比转正，而家下宏观、人口及市场环境嘅利好程度相对较弱。

估值已超过牛市均值，精选个股好过纯贝塔博弈

估值层面，摩根士丹利发出警示：无论系2028年预期市盈率，定系企业价值/预售额倍数，均已超过2016至2020年牛市期间嘅平均水平。

当前市值对应嘅国企开发商历史峰值核心利润市盈率大约系4.5倍，而峰值利润水平较2028年预测高出逾2.5倍。鉴于开发商杠杆受限、拿地策略趋同以及存量库存持续拖累，其中期销售、利润率同净资产收益率唔太可能恢复至下行周期前水平。

喺呢个背景下，摩根士丹利认为行业整体风险回报偏向下行，建议等待转捩点信号更加明确，同时筛选既受益于行业回暖、又具备自身改善能力嘅真正受益标的。

但即便市场企稳，鉴于长期人口结构面临挑战，摩根士丹利仍然认为各城市之间呈现唔均衡、L形复苏嘅可能性更大。