Pimco持有AAA級CMBS遭85%減記，損失逾3500萬美元

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Pimco持有的一隻AAA評級商業地產抵押貸款證券（CMBS），因底層辦公樓價值暴跌85%而損失逾3500萬美元——這是2008年以來第三次最高評級CMBS令投資者蒙受實質虧損，說明「AAA」在單一資產結構中已不再等同安全。

這棟樓到底發生了甚麼事？

底層資產是費城市中心的Centre Square雙塔辦公樓，2019年估值4.71億美元，上月法院批准以7000萬美元出售——縮水超過85%。

這意味著→ 3.68億美元的CMBS幾乎失去全部抵押物支撐，七個低級別分層將被全額清零。

買家PMC Property Group和開發商迪恩·阿德勒計劃將部分樓層改建為豪華酒店及公寓——簡單來說＝這棟樓作為寫字樓已經「宣告死亡」，唯有轉型才有出路。

該物業2017年以3.28億美元易手，創費城商業地產歷史紀錄之一；2020年初再融資並打包成CMBS時，出租率約93%，共56名租戶。

打包時間恰在新冠疫情衝擊辦公市場前數周；其後遠程辦公普及，出租率一路跌至今年6月的28%。

2022年中借款人表示無力償還或再融資，貸款被移交專業處置機構；談判失敗後物業遭止贖並掛牌出售。

Pimco持有該筆交易約5800萬美元面值債券，當中約一半為最高評級部分。

華爾街策略師預計回收率約為每美元44美仙。

據持倉變動及當時債券價格推算，Pimco投資損失將超過3500萬美元。

三次爆雷——Centre Square、紐約Palisades Center商場（AAA持有人損失逾7000萬美元）、曼哈頓1740 Broadway（損失約4000萬美元）——全部屬SASB結構。

SASB（單資產單借款人，single-asset single-borrower）是一種只押注一棟樓、一個借款人的證券結構。簡單來說＝普通CMBS好比一籃雞蛋，壞幾隻唔致命；SASB得一隻蛋，碎咗就係全碎。

KBRA分析師尼廷·巴辛原話：結果是「二元的」——要麼全部還清，要麼違約後陷入漫長處置，沒有中間地帶。這反映出AAA評級在此類結構中的保護作用正在瓦解。

美國銀行CMBS策略主管艾倫·托德指出：芝加哥、洛杉磯市中心、波特蘭、丹佛等地辦公地產價值尚未回升，未來一兩年更多貸款將到期，「借款人將無路可走」。

紐約和三藩市因人工智能產業帶動租賃需求有所回暖，但其他地區辦公需求可能需數年才能恢復，部分市場甚至可能永久性萎縮。

這意味著→ SASB類CMBS的風險暴露遠未結束，持有此類證券的投資者須逐筆審視底層資產的真實出租率和到期時間表。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。