標普：中國房價或2028年觸底，一線城市明年率先回升

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標普全球評級最新報告判斷，中國住宅價格或於2028年第三季度全國觸底，一線城市最快明年率先回升——這與其2月「復甦遙不可及」的立場形成明顯轉向，核心催化劑是供給端政策收緊。

標普為何突然改口？

今年2月，標普仍認為大量未售庫存令「樓市復甦遙不可及」；本周四報告卻給出2028年第三季度全國觸底的時間表。

推動判斷轉變的核心是兩項政策：8月限制開發商銷售未竣工房產的新規 + 9月李強宣佈的穩樓市一攬子方案（含首套房貸款貼息，覆蓋總價150萬元以下、面積120平方米以內住宅）。

這意味著→ 政策重心從「刺激需求」轉向「壓縮供給」，標普據此重新評估了庫存去化速度。

中國住宅價格自2021年高峰已累計下跌22%，遠低於日本危機中67%的跌幅，與美國金融危機期間26%的跌幅相近。

標普認為中國正在推進的供給收縮 + 企業去槓桿，與日本、美國走出危機的關鍵路徑吻合。

簡單來說＝跌幅未及日本那般慘烈，而中國「砍供給」的動作比日本當年來得更早、更猛——這是標普敢給時間表的底氣。

國泰君安國際首席經濟學家周浩預測，今年第四季度一線城市二手房價格或出現2021–2023年下行周期以來的首次同比正增長。

具體信號：上海二手房同比跌幅持續收窄；北京二手房價格較1月低點上漲1.4%；杭州新房銷售指數創歷史新高，新房價格較峰值僅跌14.2%。

這反映出一線城市正在同其他城市「脫鈎」——自3月以來，一線城市錄得房價持平或上漲的概率已高於小城市。

周浩明確指出：「如果上海、深圳、廣州能在2026年11月數據中避免環比下跌，本輪反彈的持續時間將超過2024–2025年那一輪。」

這意味著→ 11月數據是本輪反彈的「驗真考試」——過了，一線城市觸底的判斷便有硬數據支撐；過不了，之前的回暖可能只是又一輪脈衝。

摩根士丹利分析師張志豪持謹慎態度：貸款貼息更多是把原本計劃中的購房需求提前釋放，而非創造實質性新增需求。

佐證數據：國慶假期（10月1–6日）25個城市二手房銷量同比增長50%，較9月20%的增速明顯提速——但這恰恰可能是「提前量」的體現。

簡單來說＝補貼令一批本來就要買樓的人提前出手，熱鬧是真的，但熱鬧過後需求還剩多少，才是真正的問題。

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