新鴻基地產FY2026基礎溢利229億港元，連續兩年回升
nashnova research
新鴻基地產全年基礎溢利229億港元、按年增長4.6%，連續第二年回升但略遜市場預期；香港樓市復甦是主要引擎，而內地資本管控收緊可能成為下一年最大變數。
229億是甚麼水平？
基礎溢利（剔除物業重估後的核心利潤）229億港元，按年增長4.6%，略低於彭博市場預估均值232億港元。
這意味著→ 復甦方向確認，但力度比市場期望弱了一點——連續兩年增長終結了此前三年的跌勢，不過未有超預期驚喜。
股東應佔溢利214.26億港元，按年增11.15%；集團收入941.94億港元，按年增18.15%。
錢從哪來——賣樓還是收租？
物業銷售溢利82.92億港元，與上年度基本持平，未見明顯突破。
租金收入（連同合營及聯營公司）249.87億港元，按年升2%；淨租金收入185.71億港元，按年僅增1%。
簡單來說＝ 賣樓同收租兩條線都係「穩住」而非「起飛」，利潤增長更多靠收入規模擴大及費用管控，而非某個業務突然爆發。
手上仲有幾多地？
香港土地儲備約5640萬平方呎，其中3920萬平方呎已落成、主要用作出租及長線投資。
發展中物業約1720萬平方呎，其中可售住宅約1260萬平方呎。
這意味著→ 可售住宅庫存充足，若樓市繼續回暖，未來一兩年有大量貨值可以釋放。
股價點解已經跑贏恒指？
新鴻基年內股價累計上漲23%，同期恒生指數下跌2.6%，顯著跑贏大市。
彭博智庫認為，香港住宅價格今年有望錄得近十年最強升幅，驅動力有三：內地買家需求強勁、庫存偏緊、租金回報率上升。
這反映出市場已經在為樓市復甦定價，而不僅僅看當期利潤數字。
最大嘅不確定性係乜？
中國當局正收緊內地資本外流管控，部分買家或轉為觀望。
這意味著→ 支撐今輪樓市復甦的「內地買家」這條腿，存在被政策削弱的風險。
呢個變數能否在下一財年構成實質衝擊，是市場持續追蹤的核心節點。末期股息擬派每股2.93港元，顯示管理層對短期現金流仍有信心。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。