中國房地產龐氏模式代價：經濟復甦路漫長
Taylor Wilson
中國房地產以預售填虧損、以地價撐財政的循環模式在融資限制下斷裂，房產佔家庭資產六七成的現實令消費信心持續承壓，5月零售額已錄得2022年底以來首次負增長。
潘石屹說的「龐氏騙局」到底指甚麼？
SOHO中國創始人潘石屹4月在社交媒體將整個行業定性為龐氏騙局——帖文隨即被刪，但已廣泛流傳。
他描述的循環鏈條：開發商假設樓價永遠升 → 激進投地 → 用預售資金填補虧損項目；地方政府推高地價維繫土地出讓收入；買樓者把住宅當投機標的。
簡單來說＝每一環都押注「下一個接盤的人一定會來」，一旦冇人接盤，成條鏈同時斷裂。
潘石屹原話：「無限槓桿意味着風險沒有底線。」
鏈條是怎樣斷的？
2020年政府出台融資限制政策（即「三條紅線」，為開發商的借債能力設上限），直接截斷「借新還舊」的資金鏈。
最典型的案例是中國恒大：截至2023年6月末，總負債達2.39萬億元人民幣（約3530億美元）。
這意味著→ 一家企業的債務規模已相當於不少中等國家的GDP，違約衝擊波遠超單一公司範疇。
對普通家庭的衝擊有多大？
房地產在中國家庭資產中佔比估計高達60%至70%——樓價下跌直接縮水家庭財富。
消費數據已反映壓力：5月社會消費品零售總額按年跌0.6%，為2022年12月以來首次負增長。
這意味著→ 樓價跌 → 居民覺得自己變窮 → 唔敢消費 → 零售轉負，這條傳導鏈已經走通。
潘石屹的判斷更悲觀：「無數家庭和整個社會所承受的痛苦將持續數年，甚至十年以上。」
龍頭房企現時點樣？
碧桂園2023年美元債違約後，直到2025年底才與債權人達成重組協議，今年2月終止了香港法院的清盤呈請。
但復甦遠未到來：碧桂園物業銷售額已連續37個月按年下滑（截至今年5月），股價年內腰斬。
標普全球大中華區分析師Charles Chang警告：市場新一輪走弱即將開始。
萬科作為另一家面臨流動性困難的大型開發商，目前僅靠國有大股東反覆注資勉強維繫。
庫存要幾耐先消化得完？
瑞穗研究所的月岡直樹指出，過去過度開發已積累了超過五年的超額住房庫存。
他認為正常化需要兩步同時推進：政府收購消化過剩庫存 + 容許困境開發商破產出清。
但現實約束好硬：地方政府財力有限，且普遍抗拒推進企業破產程序。
簡單來說＝庫存堆喺度冇人買、冇人拆，價格就無法見底，而地方政府既冇錢收購，亦唔願讓企業倒閉。
更深層的結構性問題是甚麼？
從更長周期看，中國結婚率與出生率持續下行，住房需求的基本盤本身在縮小。
這意味著→ 即使庫存最終消化，未來的需求也回唔到過去的水平——供需兩端同時惡化。
這反映出當前政策面臨的真正約束：問題拖延越耐，經濟扭曲程度可能越深，但加速出清的政治和財政成本同樣巨大。
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