東京商業地價升至33年高位，辦公室空置率降至0.8%

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東京商業區地價均價突破每平方米300萬日元，為1993年泡沫經濟以來最高水平；五大核心區辦公樓空置率降至0.8%，業主定價權全面回歸，意味著東京商業地產已從疫後復甦切換至供不應求的賣方市場。

地價漲回33年高位，泡沫重來了嗎？

2026年東京商業區地價均價突破每平方米300萬日元，同比上漲11.4%，連續第五年增長，增速仍在加快。

不過距離1993年泡沫頂峰的418萬日元仍有近三成差距。這意味著→ 漲勢雖猛，但離上一次失控的高位還有一段距離，屬於需求驅動的實質回升。

簡單來說＝地價確實在快速爬升，但離泡沫時代的瘋狂仍有安全距離。

東京千代田、中央、港、新宿、澀谷五個核心區大型辦公樓空置率截至6月底降至0.8%，遠低於供需平衡參考線5%。

簡單來說＝每1000間辦公室只有8間空置，幾乎「滿座」——業主毋須減租搶客，反而可以揀客、加租。

辦公室平均租金已升至每坪42,109日元，同比飆升16.4%。這反映出疫情後返辦公室趨勢持續強化，企業對實體辦公空間的需求是實打實的。

三菱UFJ信託銀行研究員竹本亮太判斷，未來五年新增供給維持低位，空置率下行趨勢預計延續至2027年，租金將持續上行。

23個區中，台東區地價漲幅最高，達19.6%；淺草寺周邊均價飆至每平方米490萬日元，同比漲26.9%，為全東京之最。

這意味著→ 推動力並非辦公需求，而是旅遊。2025年赴東京國際旅客達2865萬人次，同比增長15.6%，創歷史新高，酒店及零售用地需求隨之升溫。

23個區中19個錄得雙位數增長，較上年多出一個區——漲勢正從核心區向外擴散。

東京住宅地價上漲5.8%，時隔12年重回全日本漲幅首位，超越沖繩縣。

2026年上半年，23區新建公寓均價超過1.4億日元。簡單來說＝東京市區一間新樓均價折合約400萬港元，入場門檻已經相當高。

不過二手公寓出現降溫跡象：7月23區二手公寓平均掛牌價1.27億日元，按月跌0.1%，連續兩個月小幅回落。

世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2025年日本房地產投資總額達7.03萬億日元，同比增長41.3%，為2005年有可比數據以來的歷史最高值。

其中住宅類不動產投資同比大增86.2%至9843億日元，外資是重要推手——加拿大博楓集團（Brookfield）已在東京及主要都市圈收購逾1000億日元出租公寓資產。

這意味著→ 全球大型機構資金正將東京視為亞洲核心配置目標，邏輯是「低利率＋高出租率＋日元仍具估值吸引力」。

一邊是機構資金創紀錄湧入，一邊是二手公寓掛牌價連續兩個月回落——兩股力量方向相反。

這反映出東京房地產市場正出現結構性分化：機構買的是整幢出租公寓和商業樓宇，看的是租金回報率；個人買家面對的是1.4億日元的新樓均價，購買力已被拉到極限。

說白了＝大錢仍在湧入，但普通買家已開始猶豫。這個分化是觀察東京樓市下一步走向的關鍵信號。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。