美國10年期國債收益率超越單戶租賃回報率，逾20年來首次
nashnova research
2026年9月，美國10年期國債收益率升至5.1%，逾20年來首次超過單戶租賃物業資本化率4.8%——買國債的無風險回報，已經比買樓收租賺得更多。
發生了甚麼事？
據Reventure App CEO尼克·格利披露，10年期美債收益率5.1%已高於單戶租賃資本化率（cap rate，即租金收入與樓價的比值）4.8%。
這意味著→ 投資者買一間屋收租，賬面名義回報已不及直接買國債。
這是自2000年代初以來，兩條線首次交叉。
這個交叉是怎樣形成的？
格利援引Reventure結合Zillow及聯儲局經濟數據（FRED）編製的圖表：2009年至2020年代初，租賃資本化率一直高於國債收益率。
兩者在2025至2026年間逐步收窄，直至2026年9月出現倒掛。
簡單來說＝ 十幾年來，買樓收租「多賺的那一截」一直在縮水，到而家終於被國債反超。
格利所講的「負機會成本」是甚麼意思？
格利將這一利差倒掛定性為「負機會成本」。
這意味著→ 同一筆錢，放進出租物業的回報，賬面上已低於無風險的國債收益。
簡單來說＝ 以前買樓收租是「多賺少少、多擔少少風險」，而家變成「少賺一截、仲要多擔風險」——邏輯上已經講唔通。
投資性買樓市場已經有甚麼變化？
格利表示，過去四年美國購置投資性物業的人數下降了50%，並認為這一趨勢已對部分市場的樓價產生實質影響。
需注意：上述人數跌幅為格利個人判斷，並未在所附圖表中直接量化體現。
這反映出 即便在倒掛正式出現之前，投資者已經在「用腳投票」退出租賃物業市場。
這是否意味著美國房產投資邏輯徹底改變？
收益率與資本化率的倒掛，是否標誌著美國房產投資邏輯的結構性轉變，仍有待更多市場數據驗證。
這意味著→ 單看這一個信號仲未能下定論，但至少說明：純靠租金回報來論證買樓投資的舊邏輯，眼下已經企唔穩。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。