美國20城房價連跌三個月，實際房價已降11個月
Miles Bennett
標普Case-Shiller 4月數據顯示美國20城房價連續第三個月環比下跌，經通脹調整後的實際房價更已連跌11個月——名義價格看似橫盤，購買力卻在持續縮水。
名義房價到底跌了幾多？
20城綜合指數4月環比下跌0.04%，連續第三個月錄得負增長，但跌幅小於市場預期的0.10%。
同比漲幅從3月的0.88%小幅回升至1.14%，名義價格仍有微弱支撐。
這意味著→ 名義房價幾乎在原地踏步，既沒有大跌，亦沒有反彈，處於一種「僵持」狀態。
實際房價連跌11個月，代表甚麼？
4月美國通脹率升至3.8%，經通脹調整後的實際房價已連續第11個月下跌。
簡單來說＝ 你間屋標價無點變，但同一筆錢能買到的東西愈來愈少——以購買力衡量，住房財富一直在縮水。
這反映出名義價格「橫盤」和實際財富「縮水」可以同時發生，通脹就係那把隱形的尺。
邊啲城市升，邊啲跌？
芝加哥以年度漲幅6.5%居20城之首，紐約（+3.8%）和克利夫蘭（+3.2%）緊隨其後——漲幅集中在中西部和東北部。
跌幅最大的是西雅圖（-2.3%），丹佛（-1.8%）、坦帕（-1.8%）、鳳凰城（-1.7%）、達拉斯（-1.6%）同樣下滑——全是陽光地帶和西部城市。
芝加哥與西雅圖之間差距近9個百分點，這意味著→ 講「美國房價」已經無太大意義，地區分化先係真正的故事。
利率環境點樣？
30年期固定抵押貸款利率（買樓最常用的貸款類型）今年早些時候一度跌穿6%，但4月重新攀升至6.3%。
S&P道瓊斯指數主管戈德克指出：「在這一較高利率環境下，房價增長受到壓制，名義價格基本原地踏步，實際價格則持續下行。」
簡單來說＝ 貸款成本卡在高位，買家出價上唔到，賣家又唔肯大幅減價，市場就咁僵住。
之後睇咩？
可負擔性壓力是當前樓市的核心制約——樓價高 + 利率高 = 好多人買唔起。
名義價格的微幅下跌能否演變為更大範圍的調整，取決於兩件事：抵押貸款利率的後續走向，以及各地區供需格局的變化。
這意味著→ 如果利率繼續維持在6%以上，實際房價的縮水大概率仲會延續；只有利率明顯回落，市場先可能出現轉機。
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