美國公寓房東逾1.8萬億美元債務壓頂，違約率飆升
nashnova research
美國公寓業主面臨逾1.8萬億美元債務在未來十年內到期，CMBS多戶住宅貸款逾期率從1%飆升至7.1%。這意味著→ 一場由低利率時代遺留債務引發的信用風險正在集中爆發，租戶與投資者都將受到衝擊。
這1.8萬億美元債務從何而來？
2020至2021年利率處於歷史低位，公寓按揭利率約3%，大量貸款集中發放。
如今借款利率已大致翻倍，但這批貸款正陸續到期——僅2026年就有近3000億美元貸款到期，2025年已創下單年3100億美元的歷史紀錄。
簡單來說＝ 當初借的是「白菜價」的錢，現在要按「市場價」續貸，利息負擔一下子翻倍，而租金升幅根本填不上這個缺口。
違約率為何突然跳升？
CMBS（商業按揭貸款支持證券，將多筆商業地產貸款打包成可交易的債券）中多戶住宅貸款逾期率，從2023年10月的1%跳升至7.1%。
這反映出 過去幾年貸款方一直在「續命」——展期、等減息、等租金回升——但這套策略正在失效。
貝恩資本房地產負責人瑞安·科頓表示：「貸款方已變得更為強硬，隨著困境顯現，可能引發真正的動盪。」
連黑石都違約了——大機構也撐不住？
今年6月，黑石集團對其2021年高位買入的德州北達拉斯一處公寓樓的9000萬美元貸款發生違約。
TruAmerica行政總裁鮑勃·哈特直言：「沒有人能獨善其身，我們看到大量『時間到了』的情況。」
這意味著→ 這不是小業主的困境，連華爾街最大的資產管理公司都在承受壓力，說明問題已屬系統性。
債務壓力怎樣傳導到租戶身上？
為償還債務，部分業主選擇加租或增收費用；另一些則削減維修和日常保養以壓縮成本。
全國性租戶組織已在多處財務困難樓盤組織罷租行動，涉及業主延遲維修或為償債而加租的情形。
簡單來說＝ 業主的財務危機不會只停留在資產負債表上——它最終會變成你屋企走廊燈壞了無人修、或者下個月租金又漲了。
新公寓供應過剩又在火上加油？
疫情後，奧斯汀、鳳凰城、丹佛、亞特蘭大等陽光地帶城市湧入大量新建豪華公寓，但入住率未能跟上供應節奏。
這意味著→ 業主一邊面對到期債務和高利率，一邊發現新租戶不夠用，現金流雪上加霜。
當前核心矛盾：到期債務規模龐大 + 再融資成本高企 + 租金增長乏力三重壓力同步疊加，後續違約率能否在高位企穩，將是檢驗整個板塊信用風險的關鍵節點。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。