美國9月成屋銷售四個月來首次回升，抵押貸款利率飆升壓制後市
nashnova research
美國9月成屋銷售環比增長1.5%至折年率399萬套，終結四連跌；但30年期按揭利率已飆升逾50個基點至7.49%，NAR首席經濟學家警告四季度成交將明顯走弱。
四連跌終於煞住——這次回升有幾分真？
9月成屋銷售折年率399萬套，略高於經濟學家預期的395萬套，環比增1.5%。
但NAR首席經濟學家勞倫斯·雲直言：8月和9月仍是今年「最低迷的兩個月」。
這意味著→ 這次回升更似連續下滑後的技術性喘息，並非趨勢反轉的訊號。
利率漲了50個基點——買家的荷包縮水多少？
9月初以來，30年期固定按揭利率上漲逾50個基點至7.49%，9月部分改善發生在這輪加息之前。
Realtor.com首席經濟學家黑爾測算：過去五週利率重置令各層級買家購買力縮水逾6%，相當於額外1.9萬美元的衝擊（以月供2000美元為基準）。
簡單來說＝ 同樣的月供預算，現在能買到的屋比五週前平了6%——這筆損失幾乎是淡季買樓價格優惠的兩倍。
「鎖定效應」是甚麼——為何利率一反彈它就捲土重來？
鎖定效應（持有低息按揭的業主不願賣樓換高息新貸，導致二手房源被「鎖」在場外的現象）今年早些時候一度緩解。
近期利率急劇反彈後，這一進展已經中斷——低息業主再次失去置換動力。
這反映出 當前美國樓市的核心矛盾：利率每一次反彈，都同時打擊買方購買力和賣方掛牌意願，供需兩端被同步壓制。
樓價還在升、庫存也在升——矛盾嗎？
9月成屋中位價41.75萬美元，同比升1.3%，延續2023年年中以來的連升。
在售庫存同比增4.6%至160萬套，相當於4.8個月供應量，處於逾十年高位。
這意味著→ 庫存在慢慢鬆動，但價格未跟著跌——高樓價疊加高利率，NAR住房可負擔性指數同比再跌1.2%，普通家庭買樓的門檻仍在抬高。
四季度會點走——NAR自己點講？
勞倫斯·雲在媒體電話會上明確表示：四季度成交前景將走弱，甚至可能明顯下滑。
地區分化已經顯現：南部和西部9月環比各增2.8%，中西部持平，東北部下滑。
簡單來說＝ 年底前按揭利率能否回落，是樓市能否企穩的唯一關鍵變量——若利率維持在7%以上，買賣雙方都會繼續觀望。
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