美國6月成屋銷售意外下滑，房價創歷史新高
Miles Bennett
美國6月成屋銷售環比下降2.4%至折年率409萬套，遜於市場預期，但中位售價同比升至44.06萬美元創歷史新高——量跌價升的背後，是高利率與低庫存對市場的雙重鎖定。
銷售為何「意外」走弱？
6月成屋銷售折年率409萬套，市場此前預期約420萬套，實際較預期少了約11萬套。
這意味著→ 4至5月簽約階段，6.4%以上的按揭利率直接壓住了買家的入市意欲。
不過同比仍增長2.8%，顯示市場並非「跌回原點」，而是回升途中踩了一腳剎車。
房價為何仍在升？
6月成屋中位售價44.06萬美元，同比上升1.8%，創歷史新高。
簡單來說＝ 買的人少了，但放盤的更少——供應比需求縮得更厲害，價格便被頂了上去。
在售庫存156萬套，去化周期僅4.6個月，遠低於供需平衡所需的6個月。NAR首席經濟師勞倫斯·雲稱庫存同比增幅「微乎其微」，直言「需要30%至40%的增長，但遠未達到」。
高利率怎樣同時「鎖住」買家和賣家？
30年期固定按揭利率上週均值6.43%，大量現有業主持有低於5%的固定利率貸款。
這意味著→ 賣掉舊樓換新樓，等於把低息貸款換成高息貸款——每月供款可能多出數百美元，所以很多人寧願不賣。
說白了＝ 高利率同時嚇退了想買的人、鎖住了想賣的人，市場兩頭都動不了。美國住房短缺估計約120萬套，入門級房源尤為匱乏。
誰在買樓？高端與低端差距有多大？
100萬美元以上成屋銷售同比增長18%，75萬至100萬美元區間增長近14%。
10萬美元以下區間同比下降1.7%，10萬至25萬美元區間增幅不足1%。
這反映出 高端買家更多以現金入市或受利率影響較小，而低端買家對月供成本極度敏感——市場復甦是「由上而下」的。
首次置業者處境改善了嗎？
首次置業者佔比從去年同期30%回升至33%，但低於5月的35%，距NAR認為健康的40%仍有明顯差距。
全現金交易佔比25%，低於去年同期的29%——現金買家佔比下降，說明部分剛需買家正在重新入場。
勞倫斯·雲指出，今年超50萬個新增職位仍在為市場提供底部支撐。
下半年怎麼看？
Realtor.com已將2026年全年成屋銷售預測從413萬套下調至410萬套，較2025年僅增長約1%。
簡單來說＝ 機構對下半年的判斷是「不會更差，但也好不了多少」。
關鍵變量只有一個：按揭利率能否實質性下行。若利率維持在6%以上，庫存釋放和需求回暖都會被持續壓制。
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