美國辦公大樓空置危機向CMBS投資者蔓延
nashnova research
美國辦公樓CMBS逾期率已升至12%，超過2008年金融危機後水平；今明兩年約640億美元債務到期，近400億已亮紅燈——損失正從賬面走向現實。
芝加哥這棟83層摩天樓，點解成了危機縮影？
房東601W在2015年以7.12億美元買入安盛中心，其中5.36億美元債務打包進了CMBS（商業抵押貸款支持證券——將一批商業樓貸款捆綁後賣給投資者的金融產品）。
今年5月，這棟樓估值跌到1.95億美元——不到買入價的三成。貸款7月到期，601W申請延期三年，被特殊服務商「明確拒絕」。
這意味著→ 當抵押物價值只剩貸款餘額的零頭，貸款方已經無動力繼續「畀時間」了。
「以時間換空間」的策略點解撐唔落去？
疫情後六年，貸款方一直在賭兩件事：利率會降、員工會返回辦公室。兩個賭注都未兌現。
美聯儲上週再度加息，並暗示後續仍有加息空間——借貸成本睇唔到下行窗口。
簡單來說＝ 以前係「再等等，或者情況會好轉」；而家利率往上行、空置率唔降，等落去只會蝕更多。
CMBS逾期率12%意味著甚麼？
據Trepp數據，美國辦公樓CMBS逾期率上月達到12%，接近歷史峰值，已超過2008年金融危機後的水平。
對沖基金Polpo Capital Management首席投資官丹·麥克納馬拉表示：「這是最令人警惕的信號之一，而隨著更多貸款到期，這一數字還會繼續攀升。」
這反映出 辦公樓信用風險已非「個別樓盤出問題」，而是整個板塊級別的壓力。
640億到期債務，借款人仲有咩選擇？
今明兩年合計約640億美元CMBS辦公樓債務到期，其中近400億美元已處於逾期、違約或風險觀察名單。
借款人只剩兩條路：繼續向已貶值的資產注資，或者棄樓、將損失轉嫁給貸款方。
德意志銀行報告顯示，今年困境辦公樓實際成交價比近期評估值仲低20%——簡單來說＝ 評估機構已經在「擠水分」，但真正賣嘅時候價格仲要再打八折。
危機嘅重災區正向邊度轉移？
紐約、三藩市曾係疫情初期嘅重災區，但金融同科技行業復甦正推動呢兩地部分回暖。
壓力正轉向芝加哥、丹佛、洛杉磯——呢啲城市需求來源更單一，空置率居高不下。芝加哥市中心辦公空置率目前達27%。
據Trepp數據，芝加哥今年到期嘅近17億美元辦公樓CMBS貸款中，14.5億美元已逾期——這意味著→ 幾乎每一筆到期貸款都出咗問題。
接下來嘅關鍵驗證節點係咩？
安盛中心目前是全美第三大處於特殊服務或逾期超60天的辦公樓CMBS，僅次於紐約的Worldwide Plaza和230 Park Ave.。
601W表示仍在就新的延期方案進行談判，但貸款文件顯示，任何短期協議都要求業主「進行大規模的前期及持續資本投入」。
Davidson Kempner全球房地產合夥人喬希·莫里斯的判斷好直白：「市場對利率會下降的希望已經死去，大家越來越接受我們已進入一個不同周期。」後續違約率能否在高位企穩，將決定呢場危機嘅最終規模。
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