瑞銀：房貸貼息預期推動地產股漲10%，持續性存疑

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中國地產股自9月18日以來累計漲10%，市場押注國慶前將推出房貸貼息政策；瑞銀認為實際效果可能不及預期，補貼範圍和持續時間是兩大懸念。

市場在押注甚麼？

預期中的政策是：對首套新房新發放房貸，提供40至100個基點的利息補貼。

這意味著→ 如果你買一套新房、貸款100萬，每年利息最多可以少付大約1萬元。

但瑞銀提醒兩個不確定性：存量房貸和二手房可能不在補貼範圍內；補貼能持續多久亦未有定論。

目前首套房貸利率為3.05%；若貼息40至100個基點，利率將降至2.05%–2.65%。

一線城市租金回報率約1.7%，二線約2.4%。簡單來說＝只有房貸利率降到接近甚至低過租金回報率，「租不如買」的數才計得過來。

瑞銀觀察到租金正趨於穩定：新增供應減少，一線城市郊區空置率下降——這反映出租金端的底部可能正在形成。

2025年二手房交易佔總成交量約50%，二手房掛牌量居高不下，仍是壓制樓價的主要因素。

這意味著→ 政策只補貼新房，等於只覆蓋了市場的一半；另一半——亦是壓力最大的一半——未被觸及。

從財政成本看差距更直觀：補貼存量房貸的成本是僅補貼新房房貸的約10倍。存量房貸餘額約38萬億元，按100個基點貼息，每年需要3,800億元；而新房房貸補貼每年約400億元。

瑞銀認為，下調住房公積金貸款利率（一種由國家管理的低息購房貸款）可能比房貸貼息更有效，原因有二：效果更持久，且可能同時覆蓋新房和二手房。

自2016年以來，公積金利率僅下調過三次、累計65個基點；同期 LPR（貸款市場報價利率，商業房貸的定價基準）已下調九次、累計140個基點。

簡單來說＝公積金利率「欠的降幅」比商業貸款多得多，政策空間更大。

瑞銀指出，若貼息政策落地，市淨率較低的開發商可能受益最多，包括萬科、龍湖、越秀地產、新城發展。

但地產股這輪10%的升幅能否延續，關鍵驗證節點是兩個：政策覆蓋範圍（是否包括二手房和存量房貸）和補貼持續時間。

這反映出市場當前的狀態：預期已經跑在了政策前面，兌現的細節決定升幅是「起點」還是「終點」。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。