澳大利亚废除负扣税优惠，房产拍卖清空率跌破50%
N.R. Finch
澳大利亚工党政府5月宣布取消负扣税与资本利得税折扣，全国拍卖清空率一个月内跌破50%，创疫情以来最低——超过一半挂牌房产流拍，投资者大面积观望，房价下行周期可能延续至2027年。
这次税改到底改了什么？
两项核心变动：一是资本利得税折扣2027年7月起取消；二是负扣税（negative gearing，允许投资者把租房亏损抵扣个人所得税的制度）对存量住宅禁止适用。
这意味着→ 投资房产的两大税务"甜头"同时消失——买入时不能抵税，卖出时不能少缴税。
直接影响逾200万名投资性房产业主，约占澳大利亚劳动年龄人口的10%。
拍卖市场冷到什么程度？
据Cotality数据，改革宣布后一个月内全国周末拍卖清空率跌至50%以下，为新冠疫情以来最低。用大白话说＝ 超过一半的挂牌房子拍卖时没人出价。
布里斯班Ray White经纪人Avi Khan称，看房人数和竞拍者数量均减半，清空率降至约30%–35%。
悉尼邦迪海滩附近一套标价520万澳元（约364万美元）的五卧室住宅拍卖无人出价，拍卖师Clarence White称"市场上每个人都在观望"。
投资者在做什么？
悉尼投资者Kellie Adamson持有两套合计约300万澳元的住宅，表示已"彻底改变"买入策略，考虑转向悉尼以外市场甚至商业地产。
昆士兰投资者Shaun Craike估计其10套、总值约600万澳元的投资组合因税改已缩水约50万澳元。
这反映出投资者并非恐慌抛售，而是集体暂停入市——税改虽不追溯既有持仓，但已冻结了新增买盘。
谁的入市路径被封堵了？
每年约6500名"租住投资者"（rentvestors）——买入房产后自己租房住、同时申报负扣税的首次置业者——依赖这一制度入市，税改后这条路将被封死。
27岁的悉尼rentvestor AJ Clores持有320万澳元投资组合，表示短期内不会扩张，"大概要到2028年才会重新考虑，而且不会着急"。
这意味着→ 市场结构正在从"投资者主导"向"自住买家主导"倾斜——但自住需求短期内难以填补投资需求退出留下的缺口。
房价会跌多少、跌多久？
SQM Research预测悉尼2026年房价最多下跌9%，墨尔本最多下跌7%；经济学家普遍预期未来一年全国房价下跌5%–10%。
SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，此轮下行周期"很可能延续至2027年"。
用大白话说＝ 拍卖降温叠加利率上升，短期内看不到止跌信号；2027年资本利得税折扣正式取消前，市场实际出清节奏将是判断"周期性回调"还是"结构性转变"的关键验证点。
对普通家庭意味着什么？
据AMP数据，澳大利亚约70%的家庭财富与住宅价值挂钩。
这意味着→ 房价下跌不只是投资者的账面损失，而是直接拉低大多数家庭的资产负债表，进而压制消费信心。
拜伦湾Sotheby's经纪人Nick Gill称，"这是我见过的最大规模的市场修正"——这个判断来自从业者而非分析师，反映的是一线体感。
Content is for reference only, not financial advice.