欧洲商业地产交易跌至2009年来最低
nashnova research
欧洲商业地产第三季度成交额降至约430亿欧元，办公楼交易创2009年金融危机以来新低——利率再度收紧正把整个市场推向估值谷底，买卖双方僵局加剧。
交易量跌到了什么程度？
第三季度整体成交约430亿欧元，是2023年以来最低；剔除2023年Q3后，则为2013年以来最低。
办公楼交易额同比降三分之一至88亿欧元，创2009年Q3以来最低——上一次这么低，正是全球金融危机后的估值谷底。
明晟（MSCI）分析师汤姆·利希称，这是"欧洲房地产市场有记录以来表现最疲软的时期之一"。
为什么会跌这么狠？
核心原因是利率环境再度收紧。欧洲央行2022年启动快速加息后，近期又因中东战争引发的通胀压力开启新一轮加息。
这意味着→ 融资成本被连续推高，资产估值被同步压制——买家算不过账，交易就做不成。
债券收益率急剧上行又叠加了一层不确定性，令本已面对地缘政治冲击的市场雪上加霜。
法国、德国和英国，谁跌得最惨？
法国和德国跌幅最剧烈，成交量较上年同期均下滑近50%。
法国尤其多重承压：借贷成本攀升、生活成本抗议、明年大选前的政治紧张、以及市场对法国政府处理债务意愿的疑虑——风险溢价被一起推高。
英国相对有韧性，工业地产和公寓需求支撑下，成交量降幅仅略超10%。用大白话说＝ 同样是欧洲，英国靠"还有人想买"撑住了，法德则是买家几乎消失。
开发商和卖家在经历什么？
原本预计启动的办公楼出售项目被撤出市场；同时各类资产的买卖双方正就价格重新谈判，以反映上升的借贷成本。
伦敦开发商LS Estates CEO马克·斯韦特曼表示，投资者普遍处于"规避风险"状态——通胀推高建设成本，承包商和分包商的破产潮令项目可行性存疑。
"每个人都在遭遇工期延误和成本通胀，没有一个项目能按时完工，有些已经晚了一年多。"这反映出不只是需求端冷，供给端也在收缩。
市场什么时候能见底？
利希指出，一直等待估值回升至2022年前水平的业主，现在可能不得不接受"他们认为能卖出去的价格，而非可能卖出去的价格"。
用大白话说＝ 卖家的心理价位还停在两年前，但市场已经变了；谁先认清现实，谁才能成交。
退出窗口能否打开，取决于业主是否接受当前定价；而新一轮加息周期的终点，将是这一判断的核心验证节点——利率不见顶，僵局就不会破。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。