高盛：中国房地产2027至2035年四大转折点预测

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高盛基于18城逐项目库存分析预测中国楼市将经历四个转折点，核心判断是供给收缩快于需求收缩，支撑房价2029年企稳——沪深两年累计涨幅预测从15%上调至20%。

这四个转折点分别是什么？

高盛把2027—2035年的楼市路径拆成四步：2028年新房可售项目大幅减少、2031年土地销售加速下降、2032年新开工和地产投资触底回升、2030年结构性需求加快下降。

前三个都在供给侧，第四个才是需求侧。这意味着→ 供给先塌，需求后跌——中间的时间差就是房价企稳的窗口。

用大白话说＝能卖的房子先变少，买房的人后来才变少；卖方比买方更早退场，所以价格有支撑。

全国未售住宅库存约65亿平方米、可售货值约44万亿元，但其中约34%属于"停滞"库存——开发前景差、流动性受限，很难变成真正能卖的房子。

2025年8月推行现房销售(交付后才能卖的新模式)后，开发商不能再"期房预售"，新房可售项目将在2028年大幅减少；一线城市更快，2027年就开始。

这反映出表面上库存很大，但真正能上架的房子远少于总量——有效供给才是定价的锚。

300城土地销售额将从2026年的约1.7万亿元降至2035年的400亿元；2031、2032年各同比下降约50%。

新开工2031年降至2026年水平的约一半，地产固投2027—2029年平均约4.7万亿元，仅为峰值的三分之一。

拆除重建需求(旧房拆了重盖)预计2032年加速，届时新开工和固投将触底回升。这意味着→ 2032年是判断行业能否从"收缩"切换到"更新"的关键验证点。

城镇化率和户籍家庭住房自有率分别趋近70%和95%高位，结构性住房需求约2030年起加速下降。

高盛对2027—2035年整体需求的新预测较此前低约16%；拆除重建有望帮助总需求在2032年后稳定在每年约8亿平方米。

用大白话说＝大多数城市人口已有房，新增刚需越来越少；未来支撑市场的不是"第一次买房"，而是"旧房换新"。

新房销售面积2027—2029年分别同比下降10%、25%、20%，销售额降幅更大：12%、27%、20%。2033年起每年再降百分之十几到二十几。

新房价格2027—2028年每年降3%，2029—2030年趋于持平，2030年起每年温和涨3%。二手房价格拐点滞后新房约一年。

二手房占全部交易的比重将从2026年的53%升至2035年的约75%。这意味着→ 未来楼市的主角从开发商转向二手房业主。

招商蛇口从"中性"上调至"买入"，绿城中国从"买入"下调至"中性"；维持中国海外发展、华润置地、中国金茂"买入"，新城、万科A/H"卖出"。

高盛的选股逻辑：可售资源多、高能级城市敞口大、杠杆率低的开发商最能适应变局；民营开发商在2027—2029年面临较高的债券偿付压力，风险更大。

下行风险：大规模资金注入或现房销售执行受阻→可售供给增加。上行风险：融资收紧或供给缺口大于预期→价格支撑更强。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。