高盛：美国房市2027年将进一步承压
nashnova research
美国房市到底"卡"在哪里？
新屋开工和成交量已连续三年基本持平，抵押贷款利率维持在7%以上。
沃克指出，抵押贷款利率已较今年2月低点上升近1.5个百分点，负担能力压力正在加剧。
这意味着→ 房市并非"暂时冷却"，而是被高利率锁住了——买方买不起，卖方也不愿动。
什么是"利率锁定效应"？为什么它这么关键？
利率锁定效应(rate lock-in effect，指房主因持有低息旧贷款而不愿换房的现象)是当前市场的核心结构性障碍。
超过95%的抵押贷款借款人持有低于当前市场利率的贷款，其中65%的人利率比市场利率低逾2个百分点。
用大白话说＝ 2020—2021年大批房主锁定了超低利率，现在换房意味着放弃低息旧贷、背上高得多的新贷款——算下来每月月供可能多出几百甚至上千美元，所以绝大多数人选择"不动"。
高盛给出了什么具体预测？
预计2027年美国成屋销量约390万套，略低于2026年水平，较2019年低约26%。
这意味着→ 高盛认为交易量不仅不会反弹，还会继续小幅下滑——距离疫情前的正常水平差距依然巨大。
供需两端有没有好转的迹象？
供应端：住房供应虽有所增加，但按历史标准衡量仍然偏紧；可调利率抵押贷款(ARM，利率随市场浮动的贷款)占比仅约8%，规模有限。
需求端：人口结构趋势向好、收入增速有望超过通胀，但基于调查的购房意愿近几个月已大幅下滑，移民减少也拖累新家庭组建速度。
这反映出供需两端都缺乏突破口——好消息被坏消息对冲，市场难以自发走出僵局。
资本市场怎么反映这个判断？
道富SPDR标普住宅建筑商ETF年内已下跌9%，iShares抵押贷款房地产ETF年内跌幅达24%。
这意味着→ 资本市场已经在为"房市持续低迷"定价，尤其是与抵押贷款直接相关的板块跌幅最深。
高盛的结论很明确：市场活动能否回暖，取决于抵押贷款利率何时实质性回落——在那之前，负担能力压力不会消退。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。