港银行持有待售房产升至四季度高位，一手私楼潜在供应回升至10万个
nashnova research
香港银行挂牌待售住宅第三季度达262个，创四个季度新高；同期一手私楼潜在供应回升至10万个——二手市场正被两头挤压。
银行手里积压了多少卖不出去的房子？
第三季度末银行挂牌住宅262个，较上季增加30%；单季净增61个，是2022年四季度有记录以来最大单季增幅。
积压最集中的价位是1000万至2000万港元，这个区间的银主盘(银行收回、挂牌转售的抵押房产)存量一个季度翻了超过一倍。
这意味着→ 中端价位的二手房最先"卖不动"，买家正被新盘吸走。
为什么这些房子越来越难卖？
中原地产分析指出：发展商以激进低价推售一手新盘，把买家从二手市场抽走。
用大白话说＝ 开发商打价格战，二手房和银主盘成了被忽略的那一边。
新增挂牌量远超实际成交量，库存因此越堆越高。
一手新房的潜在供应有多大？
截至9月底，未来三至四年一手私楼潜在供应回升至10万个，较6月底增加4000个。
其中：已建成未售1.9万个 + 在建未售6.2万个 + 已批地可随时动工1.9万个。
这意味着→ 即使不再批新地，市场上等着卖的新房已经足够多，供给压力短期不会消退。
建得快还是卖得快？
第三季度住宅落成仅1700个，环比骤降73.4%，同比降48.5%——落成节奏明显放缓。
但施工端同比增幅达约2.5倍，前三季度累计施工1.25万个，同比增81.2%。
用大白话说＝ 房子还在大量开工，但交付速度已经放慢，未来几个季度这批在建房将集中入市。
这对香港楼市意味着什么？
银主盘创新高 + 一手潜在供应扩张，两股力量同时挤压二手市场。
这反映出香港住宅市场的供给压力正在多个层面叠加：银行端、开发商端、土地端同步释放存量。
关键观察点：二手市场能否在发展商持续"以价换量"的竞争下恢复成交动能——如果不能，银主盘积压还会继续走高。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。