美国20城房价连跌三个月，实际房价已降11个月
Miles Bennett
标普Case-Shiller 4月数据显示美国20城房价连续第三个月环比下跌，经通胀调整后的实际房价更已连跌11个月——名义价格看似横盘，购买力却在持续缩水。
名义房价到底跌了多少？
20城综合指数4月环比下跌0.04%，连续第三个月录得负增长，但跌幅小于市场预期的0.10%。
同比涨幅从3月的0.88%小幅回升至1.14%，名义价格仍有微弱支撑。
这意味着→ 名义房价几乎在原地踏步，既没有大跌，也没有反弹，处于一种"僵持"状态。
实际房价连跌11个月，意味着什么？
4月美国通胀率升至3.8%，经通胀调整后的实际房价已连续第11个月下跌。
用大白话说＝ 你的房子标价没怎么变，但同样一笔钱能买到的东西越来越少——以购买力衡量，住房财富一直在缩水。
这反映出名义价格"横盘"和实际财富"缩水"可以同时发生，通胀是那把隐形的尺。
哪些城市在涨，哪些在跌？
芝加哥以年度涨幅6.5%居20城之首，纽约（+3.8%）和克利夫兰（+3.2%）紧随其后——涨幅集中在中西部和东北部。
跌幅最大的是西雅图（-2.3%），丹佛（-1.8%）、坦帕（-1.8%）、凤凰城（-1.7%）、达拉斯（-1.6%）同样下滑——全是阳光地带和西部城市。
芝加哥与西雅图之间差距近9个百分点，这意味着→ 谈"美国房价"已经没有太大意义，地区分化才是真正的故事。
利率环境怎么样？
30年期固定抵押贷款利率（买房最常用的贷款类型）今年早些时候一度跌破6%，但4月重新攀升至6.3%。
S&P道琼斯指数主管戈德克指出："在这一较高利率环境下，房价增长受到压制，名义价格基本原地踏步，实际价格则持续下行。"
用大白话说＝ 贷款成本卡在高位，买家出价上不去，卖家又不肯大幅降价，市场就这么僵着。
后续看什么？
可负担性压力是当前房市的核心制约——房价高 + 利率高 = 很多人买不起。
名义价格的微幅下跌能否演变为更大范围的调整，取决于两件事：抵押贷款利率的后续走向，以及各地区供需格局的变化。
这意味着→ 如果利率继续维持在6%以上，实际房价的缩水大概率还会延续；只有利率明显回落，市场才可能出现转机。
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