中国房地产危机五年未解，万科去年亏损890亿元
nashnova research
国有背景开发商万科录得890亿元年度亏损创历史纪录，两个财年合计亏超1300亿元，显示中国房地产五年下行周期远未触底，银行坏账风险正在累积。
万科巨亏说明了什么？
万科去年亏损890亿元人民币（约130亿美元），创公司历史纪录；两个财年合计亏超1300亿元。
这意味着→ 连国有背景的开发商都扛不住，行业困境比此前政策乐观预期深得多。
万科不是民企，它有政府隐性支持。用大白话说＝ 如果连"亲儿子"都亏成这样，整个行业的真实状况只会更差。
三大巨头怎么一个接一个倒下的？
恒大2021年爆发逾3000亿美元债务违约，是中国规模最大的企业破产事件；2025年8月在港交所退市，股票归零。
融创中国2022年违约，碧桂园2023年违约——三家头部房企在三年内依次倒下，构成本轮危机的主轴。
这反映出问题不是某一家公司的管理失误，而是整个行业商业模式的系统性崩塌。
这个泡沫是怎么吹起来的？
中国现代住宅市场自1998年建立，此后城镇人口扩张约4.8亿，房价在截至2022年的约十五年间累计涨了约六倍。
房地产一度贡献约四分之一的GDP，占居民资产近八成。用大白话说＝ 大多数中国家庭的全部财富几乎都压在房子上。
繁荣背后是高杠杆模式：开发商预售未建成的房屋，大量借入境外资金，表外负债不透明。深圳房价相对居民收入的比值一度超过伦敦和纽约。
"三道红线"为什么反而引爆了危机？
2020年政府对开发商设定债务比率和现金持有量的严格限制，即"三道红线"（限制房企负债率、净负债率和现金短债比的三条硬指标）。同时要求银行放缓按揭投放。
这意味着→ 高杠杆房企突然失去再融资能力，叠加疫情期间工地停工，资金链断裂，直接触发2021年恒大违约。
用大白话说＝ 政策本意是"慢慢放气"，结果变成了"一针扎破气球"。
救市措施管用吗？
政府近期推出新一轮措施：面向中低收入家庭的按揭补贴，以及放宽非户籍居民在主要城市购房。
但万科的巨亏数据直接打脸了"市场已回暖"的乐观预期。这反映出目前的政策力度可能不够。
真正的风险在下一步：房价持续下跌正把大量按揭推入"资不抵债"状态（贷款余额超过房子当前市值），银行坏账压力随之上升。
最坏的情况是什么？
分析人士警告：若房价进一步下滑，可能动摇中国金融体系的稳定性。
这意味着→ 当前的核心问题已不只是"房企能不能活"，而是能否阻断房价下跌→银行坏账→信贷收缩→房价再跌的负反馈循环。
用大白话说＝ 居民财富缩水、银行账本恶化、经济增长放缓——三件事正在互相加速，政策窗口在收窄。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。