中信证券：供平过租信号显现，看好开发类及龙头经纪企业
nashnova research
中信证券发布研报称，一线城市部分二手房月供已低于租金，认为这是房价见底的重要信号，建议积极布局开发类公司和龙头经纪企业。
"供平过租"到底是什么意思？
"供平过租"（每月还贷金额低于同类房屋的租金）是中信证券判断房价底部的核心指标。
这意味着→ 如果租比供贵，租客就有动力转向买房，需求端会自发托住房价。
用大白话说＝ 租房花的钱比买房月供还多，理性选择就是买房——这股力量一旦形成，房价就很难再跌。
报告援引七普数据：2020年城镇家庭租房占比21.1%，这意味着潜在转化群体规模不小。
一线城市现在到了什么位置？
北上深平均租金已连续5个月环比上涨；北京、上海、广州、深圳租金收益率分别为2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。
9月29日新政（首套中小户型贴息一个百分点）落地后，以总价150万元、商贷100万元为基准，月供租金比从新政前的106%降至90%。
这意味着→ 贴息后北上广深已临近整体性供平过租，局部楼盘已经实现，接近2024年底香港出现的情形。
香港的先例能说明什么？
中信证券以香港作参照：香港2024年底局部实现供平过租，2025年3月后房价止跌回升。
这反映出 一旦"供平过租"从局部扩展到整体，房价企稳的概率会明显上升。
用大白话说＝ 香港走过的路就是：月供比租金便宜 → 租客入市 → 房价触底反弹。中信认为一线城市正在重复这条路径。
成交数据在验证这个判断吗？
2026年9月，72个样本城市二手房成交量同比增长18.9%，高于6月的11.7%、7月的10.6%和8月的14.1%。
9月30日和10月1日新政后单日成交同比分别达31.7%和37.4%，市场活跃度进一步提升。
这意味着→ 需求侧政策正在把"供平过租"的理论优势转化为实际成交量。
风险在哪里？
部分中小城市虽已实现供平过租，但租金仍在下降，未必是房价见底信号。
贴息政策存在范围限制，贴息范围外的房屋仍距供平过租有一定距离。
开发商短期业绩仍面临下行压力。这反映出 供平过租能否从局部扩展至整体，是判断本轮房价底部是否成立的关键验证节点。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。