房利美房地美多户住宅逾期率升至多年高位
nashnova research
房利美与房地美8月数据显示，多户住宅严重逾期率均处多年高位，其中房地美逾期率已超过大衰退时期峰值——租户收入缩水叠加利率飙升，公寓贷款市场的压力正在加速暴露。
逾期率到底有多高？
房地美8月多户住宅严重逾期率（逾期60天以上）报0.64%，高于7月的0.60%，自今年2月起持续上行。
这意味着→ 该数据已超过2011年8月前期峰值0.35%，创逾二十年新高，比大衰退最差时还严重。
房利美8月逾期率为0.57%，较7月小幅回落，但仍远高于2022年12月的0.24%——两年多时间翻了一倍以上。
这两家机构在市场里有多大分量？
房利美与房地美合计持有或担保的多户住宅抵押贷款及MBS（抵押贷款支持证券，把一堆房贷打包成可交易的债券），约占全美多户住宅市场总量的23%。
它们是仅次于商业银行和储蓄机构的第二大持有方，2026年还大幅扩张，预计承接了近半数新发公寓贷款。
这意味着→ 这两家机构的逾期率不是边缘信号，而是整个公寓贷款市场健康程度的核心温度计。
租户为什么还不起钱？
城市研究所数据显示，2025年五分之一的租房家庭出现晚付或未付租金，占比从2024年的16.5%升至历史最高。
用大白话说＝ 每五户租房家庭里就有一户交不起或拖欠房租，而且困难集中在中等收入群体——不是最穷的人撑不住，是中间层也开始撑不住了。
劳工统计局数据印证：过去五个月通胀调整后的小时平均工资同比持续为负，居民实际购买力在缩水。
利率飙升怎样堵死了退路？
10年期美国国债收益率近一周内从4.6%急升至逾5.2%，30年期固定利率单户住宅抵押贷款利率升破7.4%，部分观察人士预计年内或进一步升至8%。
这意味着→ 对已经陷入困境的多户住宅业主来说，"以贷还贷"（借新贷款偿还旧贷款）的空间正在快速收窄。
用大白话说＝ 以前公寓楼主还能靠再融资把问题往后拖，现在利率涨得太快，新贷款比旧贷款还贵，退路被堵死了，过度杠杆化的业主将加速暴露风险。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。