高盛专家：2027年3月起中国新房供应或短缺12至18个月
nashnova research
易居院长丁祖昱在高盛电话会上判断，现房销售改革将导致2027年3月至2028年9月新房供应出现12至18个月的显著缺口，这为近期地产板块行情提供了基本面支撑。
政策到底改了什么？
住建部明确表态：房地产已进入存量时代，新项目须优先现房销售，预售项目须完善资金监管。
这意味着→ 开发商不能再"边盖边卖"快速回款，卖房必须等房子盖好或接近盖好。
数据佐证：二手房交易占比从2020年的27%升至2026年前8个月的52%，首次突破50%。
用大白话说＝ 市场已经在用脚投票——过半买家选了二手房，政策只是顺势推了一把。
供给收缩怎么分阶段？
短期（现在到2027年春节前）：开发商抢在8月28日前批了一波预售证，库存暂时够用，供需基本平衡。
中期（2027年3月至2028年9月）：新地块须封顶后才能预售，按揭款须竣工后才拨付，开发商加快施工的动力骤降，新增可售库存出现明显缺口。
长期：开发商逐步适应新模式，供给节奏重新趋稳；二手房交易将进一步填补新房缺口。
这意味着→ 真正的供给"空窗期"集中在中期那12至18个月，这段时间是地产行情的核心验证窗口。
谁最受益？
丁祖昱认为中端国企开发商具备相对优势——规模适中、国资背景稳健、历史扩张克制。
这反映出 大型国企收缩拿地、弱势民企退出后，中间地带的玩家反而拿到了空间。
强区域性本土房企也可能受益：在低线城市进一步强化区域优势，部分企业市场份额有望超过20%。
开发商的生意逻辑怎么变？
工作重心从"抢预售"变成"抢竣工"：18层以下住宅竣工周期有望压缩至约18个月，11层以下约12个月。
用大白话说＝ 过去比谁卖得快，现在比谁盖得快、盖得好。
营销职能重要性下降，市场研究和产品开发权重上升——产品力成为新的竞争壁垒。
这个判断靠谱吗？
供应缺口能否在2027年3月如期出现、持续时长能否达到预期，是检验本轮行情逻辑的核心节点。
丁祖昱预计四季度一手房市场将同比明显增长，"金九银十"旺季特征仍将延续。
这意味着→ 短期数据如果持续向好，市场会更倾向相信中期供给缺口的判断；反之则需要重新评估。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。