Pimco持有AAA级CMBS遭85%减记，损失逾3500万美元

nashnova research

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Pimco持有的一只AAA评级商业地产抵押贷款证券（CMBS），因底层办公楼价值暴跌85%而损失逾3500万美元——这是2008年以来第三次最高评级CMBS让投资者亏钱，说明"AAA"在单一资产结构里已不再等于安全。

这栋楼到底发生了什么？

底层资产是费城市中心的Centre Square双塔办公楼，2019年估值4.71亿美元，上月法院批准以7000万美元出售——缩水超过85%。

这意味着→ 3.68亿美元的CMBS几乎失去了全部抵押物支撑，七个低级别分层将被全额清零。

买家PMC Property Group和开发商迪恩·阿德勒计划把部分楼层改建为豪华酒店和公寓——用大白话说＝这栋楼作为写字楼已经"判了死刑"，只能换一种活法。

该物业2017年以3.28亿美元被收购，创费城商业地产历史纪录之一；2020年初再融资打包成CMBS时，出租率约93%，共56名租户。

打包时间恰在新冠疫情冲击办公市场前数周；此后远程办公普及，出租率一路跌至今年6月的28%。

2022年中借款人表示无力偿还或再融资，贷款被移交专业处置机构；谈判失败后物业遭止赎并挂牌出售。

Pimco持有该笔交易约5800万美元面值债券，其中约一半为最高评级部分。

华尔街策略师预计回收率约为每美元44美分。

据持仓变动及当时债券价格推算，Pimco投资损失将超过3500万美元。

这三次爆雷——Centre Square、纽约Palisades Center购物中心（AAA持有人损失逾7000万美元）、曼哈顿1740 Broadway（损失约4000万美元）——全部是SASB结构。

SASB（单资产单借款人，single-asset single-borrower）是一种只押注一栋楼、一个借款人的证券结构。用大白话说＝普通CMBS像一篮子鸡蛋，坏几个不致命；SASB只有一颗蛋，碎了就是全碎。

KBRA分析师尼廷·巴辛的原话：结果是"二元的"——要么全部还清，要么违约后陷入漫长处置，没有中间地带。这反映出AAA评级在这类结构中的保护作用正在瓦解。

美国银行CMBS策略主管艾伦·托德指出：芝加哥、洛杉矶市中心、波特兰、丹佛等地办公地产价值尚未回升，未来一两年更多贷款将到期，"借款人将无路可走"。

纽约和旧金山因人工智能产业带动租赁需求有所回暖，但其他地区办公需求可能需数年才能恢复，部分市场甚至可能永久性萎缩。

这意味着→ SASB类CMBS的风险暴露远未结束，持有此类证券的投资者需要逐笔审视底层资产的真实出租率和到期时间表。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。