标普：中国房价或2028年触底，一线城市明年率先回升
nashnova research
标普全球评级最新报告判断，中国住宅价格或于2028年三季度全国触底，一线城市最快明年率先回升——这与其2月'复苏遥不可及'的立场形成明显转向，核心催化剂是供给端政策收紧。
标普为什么突然改口了？
今年2月，标普还认为大量未售库存令"楼市复苏遥不可及"；本周四报告却给出了2028年三季度全国触底的时间表。
推动判断转变的核心是两项政策：8月限制开发商销售未竣工房产的新规 + 9月李强宣布的稳楼市一揽子方案（含首套房贷款贴息，覆盖总价150万元以下、面积120平方米以内住宅）。
这意味着→ 政策从"刺激需求"转向"压缩供给"，标普据此重新评估了库存去化速度。
中国楼市和日本、美国的危机比，走到哪了？
中国住宅价格自2021年峰值已累计下跌22%，远低于日本危机中67%的跌幅，与美国金融危机期间26%的跌幅相近。
标普认为中国正在推进的供给收缩 + 企业去杠杆，与日本、美国走出危机的关键路径吻合。
用大白话说＝ 跌幅还没到日本那么惨，而且中国"砍供给"的动作比日本当年来得更早、更猛——这是标普敢给时间表的底气。
一线城市的数据到底在说什么？
国泰君安国际首席经济学家周浩预测，今年四季度一线城市二手房价格或出现2021–2023年下行周期以来的首次同比正增长。
具体信号：上海二手房同比跌幅持续收窄；北京二手房价格较1月低点上涨1.4%；杭州新房销售指数创历史新高，新房价格较峰值仅跌14.2%。
这反映出 一线城市正在和其他城市"脱钩"——自3月以来，一线城市录得房价持平或上涨的概率已高于小城市。
未来三个月为什么是关键窗口？
周浩明确指出："如果上海、深圳、广州能在2026年11月数据中避免环比下跌，本轮反弹的持续时间将超过2024–2025年那一轮。"
这意味着→ 11月数据是本轮反弹的"验真考试"——过了，一线城市触底的判断就有了硬数据支撑；没过，之前的回暖可能只是又一轮脉冲。
贴息政策真能创造新需求吗？
摩根士丹利分析师张志豪持谨慎态度：贷款贴息更多是把原本计划中的购房需求提前释放，而非创造实质性新增需求。
佐证数据：国庆假期（10月1–6日）25个城市二手房销量同比增长50%，较9月20%的增速明显提速——但这恰恰可能是"提前量"的体现。
用大白话说＝ 补贴让一批本来就要买房的人提前出手了，热闹是真的，但热闹过后需求还剩多少，才是真正的问题。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。