美国办公楼空置危机向CMBS投资者蔓延
nashnova research
美国办公楼CMBS逾期率已升至12%，超过2008年金融危机后水平；今明两年约640亿美元债务到期，近400亿已亮红灯——损失正从账面走向现实。
芝加哥这栋83层摩天楼，怎么成了危机缩影？
房东601W在2015年以7.12亿美元买入安盛中心，其中5.36亿美元债务打包进了CMBS（商业抵押贷款支持证券——把一堆商业楼贷款捆在一起卖给投资者的金融产品）。
今年5月，这栋楼估值跌到1.95亿美元——不到买入价的三成。贷款7月到期，601W申请延期三年，被特殊服务商"明确拒绝"。
这意味着→ 当抵押物价值只剩贷款余额的零头，贷款方已经没有动力继续"给时间"了。
"以时间换空间"的策略为什么撑不下去了？
疫情后六年，贷款方一直在赌两件事：利率会降、员工会回办公室。两个赌注都没兑现。
美联储上周再度加息，并暗示后续仍有加息空间——借贷成本看不到下行窗口。
用大白话说＝ 以前是"再等等，也许情况会好转"；现在利率往上走、空置率不降，等下去只会亏更多。
CMBS逾期率12%意味着什么？
据Trepp数据，美国办公楼CMBS逾期率上月达到12%，接近历史峰值，已超过2008年金融危机后的水平。
对冲基金Polpo Capital Management首席投资官丹·麦克纳马拉表示："这是最令人警惕的信号之一，而随着更多贷款到期，这一数字还会继续攀升。"
这反映出 办公楼信用风险已不是"个别楼盘出问题"，而是整个板块级别的压力。
640亿到期债务，借款人还有什么选择？
今明两年合计约640亿美元CMBS办公楼债务到期，其中近400亿美元已处于逾期、违约或风险观察名单。
借款人只剩两条路：往已贬值的资产里继续砸钱，或者弃楼、把损失甩给贷款方。
德意志银行报告显示，今年困境办公楼实际成交价比近期评估值还低20%——用大白话说＝ 评估机构已经在"挤水分"了，但真卖的时候价格还要再打八折。
危机的重灾区在往哪里转移？
纽约、旧金山曾是疫情初期的重灾区，但金融和科技行业复苏正推动这两地部分回暖。
压力正转向芝加哥、丹佛、洛杉矶——这些城市需求来源更单一，空置率居高不下。芝加哥市中心办公空置率目前达27%。
据Trepp数据，芝加哥今年到期的近17亿美元办公楼CMBS贷款中，14.5亿美元已逾期——这意味着→ 几乎每一笔到期贷款都出了问题。
接下来的关键验证节点是什么？
安盛中心目前是全美第三大处于特殊服务或逾期超60天的办公楼CMBS，仅次于纽约的Worldwide Plaza和230 Park Ave.。
601W表示仍在谈判新的延期方案，但贷款文件显示，任何短期协议都要求业主"进行大规模的前期及持续资本投入"。
Davidson Kempner全球房地产合伙人乔希·莫里斯的判断很直白："市场对利率会下降的希望已经死去，大家越来越接受我们已进入一个不同周期。"后续违约率能否在高位企稳，将决定这场危机的最终规模。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。