瑞银：房贷贴息预期推动地产股涨10%，持续性存疑
nashnova research
中国地产股自9月18日以来累计涨10%，市场押注国庆前将推出房贷贴息政策；瑞银认为实际效果可能不及预期，补贴范围和持续时间是两大悬念。
市场在赌什么？
预期的政策是：对首套新房新发放房贷，提供40至100个基点的利息补贴。
这意味着→ 如果你买一套新房、贷款100万，每年利息最多可以少付1万元左右。
但瑞银提醒两个不确定性：存量房贷和二手房可能不在补贴范围内；补贴能持续多久也没有定论。
补贴够不够让租房者转去买房？
目前首套房贷利率是3.05%；如果贴息40至100个基点，利率将降到2.05%–2.65%。
一线城市租金回报率约1.7%，二线约2.4%。用大白话说＝ 只有房贷利率降到接近甚至低于租金回报率，"租不如买"的账才算得过来。
瑞银观察到租金正趋于稳定：新增供应减少，一线城市郊区空置率下降——这反映出租金端的底部可能正在形成。
如果不覆盖二手房和存量房贷，效果会打多大折扣？
2025年二手房交易占总成交量约50%，二手房挂牌量居高不下，仍是压制房价的主要力量。
这意味着→ 政策只补贴新房，等于只覆盖了市场的一半；另一半——也是压力最大的一半——没有被触及。
从财政成本看差距更直观：补贴存量房贷的成本是仅补贴新房房贷的约10倍。存量房贷余额约38万亿元，按100个基点贴息，每年需要3800亿元；而新房房贷补贴每年约400亿元。
公积金降息会不会是更好的牌？
瑞银认为，下调住房公积金贷款利率(一种由国家管理的低息购房贷款)可能比房贷贴息更有效，原因有二：效果更持久，且可能同时覆盖新房和二手房。
自2016年以来，公积金利率仅下调过三次、累计65个基点；同期LPR(贷款市场报价利率，商业房贷的定价基准)已下调九次、累计140个基点。
用大白话说＝ 公积金利率"欠的降幅"比商业贷款多得多，政策空间更大。
哪些股票可能受益？后续看什么？
瑞银指出，若贴息政策落地，市净率较低的开发商可能受益最多，包括万科、龙湖、越秀地产、新城发展。
但地产股这轮10%的涨幅能否延续，关键验证节点是两个：政策覆盖范围（是否包括二手房和存量房贷）和补贴持续时间。
这反映出市场当前的状态：预期已经跑在了政策前面，兑现的细节决定涨幅是"起点"还是"终点"。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。