华尔街上调评级，中国房地产复苏真的要来了？

中国房地产市场出现了近年来最为密集的企稳信号。

3月份，官方数据覆盖城市中近五分之一出现二手房价格环比上涨，为2023年以来最高比例；已竣工未售出住房库存近五年来首次出现下降。

花旗、美国银行等机构相继上调对该板块的评级，欧瑞泽SLJ资本认为2026年将是市场触底之年。

花旗分析师将房地产板块的评级从“中性”上调至“看涨”，称市场“已做好复苏准备”。他们指出，强劲的数据和不断改善的市场情绪是推动市场复苏的因素，并认为“在政策支持下，重点城市的缓慢复苏对房地产公司而言是最佳情景”。

美国银行全球研究部青睐那些在顶级城市拥有集中投资且历史库存较少的开发商。

但这条复苏叙事有一个沉重的历史包袱。

自2021年底楼市下行以来，类似的乐观判断已多次出现又多次落空——高盛2024年宣称"拐点已至"，未能成真；瑞银去年11月刚刚放弃了"即将复苏"的预测。

这一轮"触底论"能否站稳，市场持有相当程度的保留意见。

摩根士丹利分析师Stephen Cheung在4月26日的报告中明确表示，近期数据改善可能受到基数效应、一次性政策刺激和积压需求的共同美化，"我们对可持续性持怀疑态度，复苏向低线城市扩散目前仍遥不可及。"

摩根大通则将真正的考验定在7月至8月，认为若届时数据依然稳健，才会进一步上调对该板块的判断。

目前的改善主要集中在北京、上海等一线城市的二手房市场，新房建设和销售仍在萎缩，小城市持续挣扎。

彭博经济学家估算，将供给收缩至与实际住房需求匹配所需的房地产投资降幅，目前约完成70%，剩余30%的缺口可能还需一至两年时间填补。

从更长周期看，就业市场疲软、收入预期低迷和人口萎缩等结构性压力，将持续压制住房需求的天花板。

对投资者而言，当前局面的特殊之处在于：预期已足够低，大部分下行已被定价，即便是微弱的企稳迹象，也足以改变市场叙事。

伦巴德奥迪耶策略师Homin Lee的表述颇具代表性——若这再度是虚假曙光，鉴于板块已大幅萎缩且风险早被定价，负面冲击有限；若是真正的绿芽，则可能带动中国国内经济叙事的整体转向。

后续观察重点集中在二季度末至三季度的销售和价格数据能否持续，以及政策层面是否会推出更有力的支撑措施——历史反复证明，在没有更强政策托底的情况下，局部城市的企稳难以自我强化为全面复苏。