长实集团中期溢利升38%，物业利润率跌至3.5%
Nashnova编辑部
长实集团上半年股东应占溢利86.83亿港元，同比升38%，但核心推力是卖掉英国资产的一次性收益——物业开发利润率反而跌到3.5%，意味着主营业务的赚钱能力正在被高地价侵蚀。
利润涨了近四成，钱从哪来的？
上半年收入403亿港元，同比增59%；股东应占溢利86.83亿港元，同比增38%。
增长的核心支撑是一笔一次性收益：出售英国合营企业录得97.87亿港元溢利。这意味着→ 如果剔除这笔交易，经常性利润实际上是缩水的。
用大白话说＝ 这份成绩单的"好看"，很大程度靠卖资产撑起来，不是靠卖楼赚的。
卖楼收入翻了两倍，利润率为什么反而跌了？
已确认物业销售收入216亿港元，是去年同期73.66亿的近三倍，主要来自香港项目Blue Coast及Blue Coast II入账。
但物业发展利润率仅3.5%。管理层解释：这两个项目地价成本高，拉低了整体利润率；波老道项目利润率健康且售价创新高，但未能扭转大盘。
这意味着→ 收入规模和利润质量出现了"剪刀差"——卖得多，但每一块钱赚得少。
楼市前景怎么看？
管理层表示今年以来楼市成交和价格均稳健增长，尤其豪宅需求突出。
但同时给出风险警示：若楼价波动或利率上升，楼市走势将放缓。
用大白话说＝ 管理层对当前楼市谨慎乐观，但把利率当成最大的不确定因素。
资产减值有多严重？
房地产投资信托及投资物业公平值分别减少2.55亿和14.6亿港元。
对联营公司汇贤产业信托减值高达60.23亿港元。这反映出集团在商业地产领域的资产质量仍在承压。
扣除借款后，集团持有现金净额219亿港元；总借款438亿港元，较去年底减少76亿，还款期分散在约十年内。
卖了英国资产赚近百亿，为什么不派特别股息？
集团未派发特别股息。管理层称董事会没有讨论派发特别股息，但认为回购股份也是提升股东长远价值的方式。
这意味着→ 管理层倾向于把资金留在手上，用回购替代一次性分红，保留投资弹药。
主席李泽钜强调集团秉持稳健原则，会严谨物色有潜力的投资项目；特别项目总监赵汝成表示将坚守财务纪律，优先寻找能带来稳定经营现金流的项目。
下半年看什么？
一次性出售收益已在上半年确认，下半年不会再有这笔进账。这意味着→ 下半年经常性盈利能否撑住，是检验全年业绩质量的关键。
汇贤产业信托的减值能否收窄，将直接影响全年净利润表现。
写字楼方面，长江集团中心二期成本较低，集团可以"耐心等"中环租赁市场复苏；酒店入住率约90%，旅游市道稳步改善。
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