新鸿基地产FY2026基础溢利229亿港元，连续两年回升
nashnova research
新鸿基地产全年基础溢利229亿港元、同比增长4.6%，连续第二年回升但略逊市场预期；香港楼市复苏是主引擎，而内地资本管控收紧可能成为下一年最大变量。
229亿是什么水平？
基础溢利（剔除物业重估后的核心利润）229亿港元，同比增长4.6%，略低于彭博市场预估均值232亿港元。
这意味着→ 复苏方向确认，但力度比市场期望弱了一点——连续两年增长终结了此前三年的下滑，不过没有超预期惊喜。
股东应占溢利214.26亿港元，同比增11.15%；集团收入941.94亿港元，同比增18.15%。
钱从哪来——卖楼还是收租？
物业销售溢利82.92亿港元，与上年度基本持平，没有明显突破。
租金收入（含合营及联营公司）249.87亿港元，按年升2%；净租金收入185.71亿港元，按年仅增1%。
用大白话说＝ 卖楼和收租两条线都在"稳住"而非"起飞"，利润增长更多靠收入规模扩大和费用管控，而不是某个业务突然爆发。
手里还有多少地？
香港土地储备约5640万平方尺，其中3920万平方尺已落成、主要用于出租和长线投资。
发展中物业约1720万平方尺，其中可售住宅约1260万平方尺。
这意味着→ 可售住宅库存充足，如果楼市继续回暖，未来一两年有大量货值可以释放。
股价为什么已经跑赢恒指？
新鸿基年内股价累计上涨23%，同期恒生指数下跌2.6%，显著跑赢大市。
彭博智库认为，香港住宅价格今年有望录得近十年最强增幅，驱动力有三：内地买家需求强劲、库存偏紧、租金回报率上升。
这反映出市场已经在为楼市复苏定价，而不仅仅看当期利润数字。
最大的不确定性是什么？
中国当局正在收紧内地资本外流管控，部分买家可能转为观望。
这意味着→ 支撑这轮楼市复苏的"内地买家"这条腿，存在被政策削弱的风险。
这一变量能否在下一财年形成实质冲击，是市场持续跟踪的核心节点。末期股息拟派每股2.93港元，显示管理层对短期现金流仍有信心。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。