高盛：中国房产预售制改革将致土地出售收入下降30%
nashnova research
高盛将中国土地出让收入降幅预测从20%上调至30%，与今年前七月实际数据吻合；预售制转现房销售正从根本上重塑地方财政根基。
预售制改革到底改了什么？
过去开发商卖的是"期房"——房子还没建好，购房者就付了全款；开发商拿这笔钱去买新地、盖新楼，循环滚动。
现在政策要求转向现房销售：购房者只需付小额定金，房子没按期交付可以退出合同。
这意味着→ 开发商不能再"先收钱、后盖楼"，手里的现金流被大幅压缩，买地的能力直接缩水。
地方政府的钱袋子受多大冲击？
高盛经济学家王立升将土地出让收入降幅预测从20%上调至30%，压力预计延续到2027年甚至更久。
财政部数据印证了这一判断：今年前七个月，全国土地出售收入同比下降30.8%，至1.2万亿元人民币（约1790亿美元）。
用大白话说＝ 地方政府过去靠卖地撑起近三成收入，现在这条路正在快速收窄。
最坏的情况能有多糟？
高盛预计，从2021年中期峰值算起，土地出让收入最终可能累计下滑多达90%。
这意味着→ 土地财政不是"暂时低迷"，而是正在经历结构性萎缩，地方政府必须找到替代收入来源。
这反映出一个更深的信号：中国正在主动拆解"卖地—盖楼—再卖地"的旧循环，但拆解的代价由地方财政承担。
为什么现在要改，代价这么大还要推？
预售制长期被视为房地产过度供给和开发商债务堆积的源头——开发商靠预售款不断拿地扩张，杠杆越加越高。
数年前大量烂尾楼引发购房者大规模"断供"抗议，倒逼政策层从根源上切断这一循环。
用大白话说＝ 改革的逻辑是"短期痛、长期稳"——牺牲开发商的现金流和地方的卖地收入，换一个不再靠期房泡沫运转的市场。
市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。