华创张瑜：地产新政六维影响，土地收入与贷款发放均承压

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8月28日多部委集中出台地产新模式制度文件，华创证券张瑜团队从财政、居民、房企、银行、经济、房价六个维度拆解影响——土地出让收入和银行贷款投放是承压最明显的两条线。

财政的钱从哪来？土地收入要被拉长和压薄

新政允许房企分期缴纳土地出让价款，具体比例由市县政府定，这意味着→ 地方政府收到同一笔土地款的周期变长，现金流节奏被打乱。

现房销售（房子盖好才能卖）让房企资金周转变慢，为保项目回报率，土地出让价格可能需要下调才能吸引开发商拿地。

2025年地方土地出让收入为4.15万亿元，若这笔收入缩水而其他来源不补，财政支出增速将承压。

报告提示需关注地方税调整、政府债发行等替代资金来源——用大白话说＝土地收入少了，钱得从别的口袋找。

现房销售项目推行定金制：拿到施工许可后只收少量定金，个人房贷在销售备案后才发放。

预售项目的个人房贷须在项目竣工备案后才能发放——这意味着→ 银行的钱不再提前进入未建成的项目，购房者面临的交付风险从根本上降低。

用大白话说＝以前是"先掏钱、再等房"，现在变成"先看到房、再掏大头"。

旧模式下，假设项目总房款为1、土地成本0.6、开发成本0.3，预售回款即可覆盖全部成本甚至有余力投下一个项目。

新政现房销售下，开工第一年房企到手资金仅约0.15（定金0.05 + 贷款0.1），而当年须付土地成本0.2，缺口约0.05。这意味着→ 房企必须以自有资本金填补缺口，"空手套白狼"的高周转模式终结。

经营风险也变了：旧模式预售即锁定收入；新模式主要房款竣工后才到手，若届时房价波动大，收入存在不确定性，包括未售房源售价变化和已收定金房源的违约风险。

存款端：报告用"滚动12个月新增居民存款/新增M2"衡量居民存款活化程度（活化程度越高＝居民的钱越多地流向投资和消费，而非躺在银行）。

以2025年数据测算：期房销售额5.3万亿，原首付比80%、现房定金比5%，居民存款活化速度将放缓约14.9个百分点。用大白话说＝更多钱淤积在居民存款里，短期不利于权益估值。

贷款端：购房贷款发放时点大幅延后，开发贷须按建设进度分批发放——整体贷款投放节奏明显放缓。

地产投资：开发商拿地将趋于谨慎，但现房销售是否全面推行、土地分期方式等细节未明，后续变化难以判断。

城市更新：新政要求项目贷款须有充足经营性收入覆盖本息，且贷款资金不得用于缴纳土地出让金及前期拆迁安置——这反映出政策在堵城市更新项目的资金空转。

房价：供给侧，拿地谨慎→新房供给放缓→有助消化库存（截至7月现房库销比7.21个月，历史偏高）。需求侧，付款方式更友好可能提升购房意愿，但财政承压→经济需求走弱→压制居民收入→不利房价。两股力量方向相反，最终取决于政策细节落地。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。