贝壳Q2净收入245亿元，利润率创三年新高
Nashnova编辑部
贝壳二季度净收入245亿元，经调整经营利润率14.6%创三年新高，核心驱动是二手房回暖与单店效率提升的共振，而非规模扩张。
利润率三年新高，钱从哪里多出来的？
经调整经营利润35.9亿元，利润率14.6%，同比提升8.5个百分点。
毛利率升至28.6%，同比提升6.7个百分点；经调整净利率达13.0%。
这意味着→ 贝壳不是靠多卖房赚的钱，而是靠每单赚得更多——成本端的效率改善才是主角。
Non-GAAP每ADS摊薄收益0.42美元，超预期0.11美元；但收入同比下降5.7%，说明增长靠的是利润质量，不是营收规模。
二手房"量升价稳"，新房靠什么回血？
整体GTV（平台成交总额）9338亿元，同比增长6.3%，一年来首次转正。
存量房GTV同比增长8.0%至6299亿元，二手房成交单量同比增长25%。
用大白话说＝ 二手房市场真的在回暖，不是靠涨价，而是靠成交量拉起来的。
新房GTV同比仅增1.2%至2584亿元，但环比增长77.1%——这反映出新房在经历一季度低谷后有修复，但同比动力仍弱于二手房。
门店在减少，为什么业绩反而更好？
门店总数60,274家，同比减少0.4%；活跃经纪人454,571人，同比减少7.5%。
但店均二手房交易单量同比增长26%，贝联体系二手房交易单量同比增长30%。
这意味着→ 贝壳主动砍掉了低效门店和经纪人，用更少的人和店做更多的单——这就是"单店产出提效"策略。
存量房业务贡献利润率达46.1%，同比提升6.1个百分点，印证了效率优先于规模的路线。
家装和租赁在"踩刹车"，为什么反而赚更多？
家装家居收入32亿元，贡献利润率39.6%，同比提升7.5个百分点，达历史最好水平。
用大白话说＝ 公司主动砍掉了烧钱获客的渠道，把质量管控前移到施工环节——花的钱少了，口碑反而上来了。
房屋租赁收入48亿元，贡献利润率15.3%，同比提升6.9个百分点；在管房源超79万套，同比增长约34%。
"省心租"净额法产品占比已超50%，业主到期续约率约74%——这反映出租赁业务正从"跑量"转向"锁客"。
现金充裕，但流量端有隐忧？
二季度经营性现金净流入66亿元；广义现金余额约673亿元（剔除客户备付金）。
新房应收账款周转天数约39天，同比缩短约12天——这意味着→ 开发商回款速度在加快，贝壳的现金周转更健康了。
但移动端月活用户（MAU）均值4570万，低于去年同期的4870万，同比下滑约6%。
用大白话说＝ 赚钱能力在变强，但用户流量在缩水——下半年能否维持这个利润节奏，取决于二手房成交量是否持续，以及家装、租赁的品质能否真正兑现。
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