KKR、AEW折价出售中国商业地产资产
Miles Bennett
KKR与AEW正以原价五至六折抛售在华商业地产，预计仅能覆盖银行贷款，股权层面将大幅亏损——这是外资系统性撤离中国商业地产的最新信号。
两家机构打算卖什么、亏多少？
KKR计划处置在华九个项目，包括2021年底购入的北京郊区约3000套高端公寓，以及上海外滩沿线一家中档酒店。
AEW寻求出售北京HeXa国际广场写字楼、京IN国际中心混合用途项目，以及上海陆家嘴的浦发银行大厦。
两家均预计成交价仅相当于买入价的50%–60%，卖房回款只够还银行贷款，股权投入（自己掏的钱）基本归零。
外资在中国商业地产到底投了多少？
据MSCI Real Capital Analytics数据，过去约十五年，外资在中国写字楼、仓储、购物中心及数据中心累计投入近1400亿美元。
这意味着→ 这不是一两家机构的个案判断，而是一个千亿美元级别资产池正在集体寻找出口。
用大白话说＝ 外资曾把中国商业地产当作长期增值资产来配置，现在整个逻辑反转——从"买入并持有"变成了"打折也要走"。
为什么2019年前后入场的投资者最惨？
2019年前后中国写字楼估值处于历史峰值，高位买入叠加此后经济增速放缓与供应过剩，租金和资产价值持续下行。
汇丰与渣打已就商业地产贷款组合计提数亿美元拨备；去年，渣打牵头的贷款方在上海一处贝莱德旗下基金持有的写字楼出售中亏损逾10%，该项目折价超过40%。
这反映出问题不止于业主端——银行的贷款账本也在承压，损失正沿着"业主→贷款方→银行拨备"链条向上传导。
KKR是不是全面撤离中国？
并非如此。KKR在中国私募股权领域仍保持活跃，现有十余项投资，包括字节跳动、江苏裕灌农业和卡瑞健康。
KKR去年还在中国设立了首只人民币基金，从平安资本等中国机构投资者处募资。
这意味着→ KKR的动作是"选择性撤退"——砍掉亏损的地产仓位，保留甚至加码股权投资。但商业地产的大幅折价出售，会不会拖累外资对中国资产的整体风险偏好，仍是一个未决问题。
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