东京商业地价升至33年高位，办公室空置率降至0.8%

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东京商业区地价均价突破每平方米300万日元，为1993年泡沫经济以来最高水平；五大核心区办公楼空置率降至0.8%，房东定价权全面回归，意味着东京商业地产已从疫后复苏切换至供不应求的卖方市场。

地价涨回33年高位，泡沫重来了吗？

2026年东京商业区地价均价突破每平方米300万日元，同比上涨11.4%，连续第五年增长，增速还在加快。

不过离1993年泡沫顶峰的418万日元仍有近三成差距。这意味着→ 涨势虽猛，但还没到泡沫时期"闭眼买地都赚钱"的程度，属于需求驱动的实质性回升。

用大白话说＝地价确实在快速爬坡，但距离上一次失控的山顶还有一段安全距离。

东京千代田、中央、港、新宿、涩谷五个核心区大型办公楼空置率截至6月底降至0.8%，远低于供需平衡参考线5%。

用大白话说＝每1000间办公室只有8间空着，几乎"满座"——房东不用降价抢租户，反而可以挑客户、提租金。

办公室平均租金已涨至每坪42,109日元，同比飙升16.4%。这反映出疫情后返岗趋势持续强化，企业对实体办公空间的需求是实打实的。

三菱UFJ信托银行研究员竹本亮太判断，未来五年新增供给维持低位，空置率下行趋势预计延续至2027年，租金将持续上行。

23个区中，台东区地价涨幅最高，达19.6%；浅草寺周边均价飙至每平方米490万日元，同比涨26.9%，为全东京之最。

这意味着→ 推动力不是办公需求，而是旅游。2025年赴东京国际游客达2865万人次，同比增长15.6%，创历史新高，酒店和零售用地需求跟着水涨船高。

23个区中19个录得双位数增长，比上年多出一个区——涨势正在从核心区向外扩散。

东京住宅地价上涨5.8%，时隔12年重回全日本涨幅首位，超越冲绳县。

2026年上半年，23区新建公寓均价超过1.4亿日元。用大白话说＝东京市区一套新房均价折合人民币约700万元，门槛已经很高。

不过二手公寓出现降温苗头：7月23区二手公寓平均挂牌价1.27亿日元，环比下跌0.1%，连续两个月小幅回落。

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2025年日本房地产投资总额达7.03万亿日元，同比增长41.3%，为2005年有可比数据以来的历史最高值。

其中住宅类不动产投资同比大增86.2%至9843亿日元，外资是重要推手——加拿大博枫集团（Brookfield）已在东京及主要都市圈收购逾1000亿日元出租公寓资产。

这意味着→ 全球大型机构资金正在把东京当作亚洲核心配置目标，逻辑是"低利率＋高出租率＋日元仍有估值吸引力"。

一边是机构资金创纪录涌入，一边是二手公寓挂牌价连续两个月回落——两股力量方向相反。

这反映出东京房地产市场正在出现结构性分化：机构买的是整栋出租公寓和商业楼宇，看的是租金回报率；个人买家面对的是1.4亿日元的新房均价，购买力已经被拉到极限。

用大白话说＝大钱还在往里涌，但普通买家已经开始犹豫了。这个分化是观察东京楼市下一步走向的关键信号。

市场有风险，内容仅供研究参考，不构成投资建议。